La institución básica del Derecho Civil es el contrato. Un contrato «existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio» (art. 1254 del Código Civil). Los contratos se rigen por el principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes. Sin embargo, la autonomía de la voluntad de quienes contratan no es absoluta. Art. 1255 del Código Civil: «Los contratantes pueden establecer los pactos,…
Explico en el artículo que podéis leer si pincháis en en este enlace que la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos es una norma que protege a los inquilinos que arriendan una finca para ser su vivienda permanente reconociéndoles unos derechos básicos. Aunque nada que ver con los derechos que tienen los arrendatarios de viviendas y locales de renta antigua, que se rigen por el Decreto 4104/1964, la LAU de 1964. En consecuencia, la LAU no es de aplicación a…
Este artículo sobre la obligación del inquilino de devolver limpia la vivienda cuando ha acabado el arriendo y, por consiguiente, el derecho que al respecto tiene el casero, lo dividiré en dos puntos: En qué estado de limpieza debe devolver el arrendatario la vivienda que alquiló. La validez de la cláusula contractual que establece que se descontará de la fianza el gasto de limpieza. ¿Está el inquilino obligado a devolver limpia la vivienda cuando finaliza el contrato de alquiler? …
En un contrato de arrendamiento puede haber una o varias personas que garanticen las obligaciones del inquilino ante el casero. Son los avalistas o fiadores. Sobre el aval y las consecuencias que para el fiador tiene avalar escribí este artículo, que es uno de los más leídos de esta bitácora. El pago de las obligaciones dinerarias del arrendatario (renta, cantidades asimiladas, desperfectos) del fiador al casero libera a aquel de su obligación de pago a este. Pero el inqulino…
En los procesos de desahucio no es infrecuente que no se encuentre al inquilino en la finca para notificarle la demanda y el requerimiento. A veces ya no está en la finca. Normalmente, los abogados (yo lo hago siempre) incluimos en los fundamentos jurídico-procesales de la demanda de desahucio lo siguiente: «Domicilio de la parte demandada. Debe ser considerado el de la finca arrendada, según los artículos 155.3, párrafo segundo y 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por…
En la práctica profesional de un abogado especializado en derecho inmobiliario hay un tipo frecuente de demanda: la derivada de defectos constructivos del edificio o de obras mal hechas. Pero antes debemos definir si son defectos achacables a la construcción del edificio o a obras posteriores. O si se deben a una falta de mantenimiento de los elementos comunes. En este último caso serán responsables los propietarios del edificio. A estos propietarios se dirige el artículo 16 de la Ley…
La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), califica como edificación la construcción de un edificio. También son de edificación las obras en un inmueble ya construido: Si afectan su configuración arquitectónica: las que tengan carácter de intervención total. Las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural. O las que tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. La LOE sólo es de aplicación a…
El coronavirus ha traído novedades en forma de resoluciones judiciales. El Juzgado de Primera Instancia 3 de Barakaldo ha dictado un auto de medidas cautelares inaudita parte (proceso 587/2020) a instancias del arrendatario de un local de negocio. El auto 221/2020, de 1 de septiembre, prohíbe al propietario instar el desahucio y reclamar rentas impagadas por un local cerrado por la crisis del COVID19. Además, establece una renta variable en relación porcentual con las ventas de la arrendataria, y…
Muchos edificios organizados en régimen de propiedad horizontal tienen un espacio dedicado al aparcamiento de vehículos. Es el garaje o parking. La propiedad de los parkings se puede organizar jurídicamente de varias maneras. Cualquiera es válida. Pero en un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal, como comunidad de propietarios, unas son más prácticas que otras. Me refiero al gobierno de la comunidad. Estas son algunas de las formas posibles de repartir la propiedad de un garaje: 1.- El…
Contratos de compraventa de fincas urbanas se firman muchos cada día. Según el INE, en el mes de agosto de 2019 se firmaron 56.561 en Cataluña. En el mismo mes de 2020 (el año del coronavirus y su crisis) sobrepasamos los 40.000. Queda clara la importancia que tiene la compraventa de inmuebles en la vida económica y jurídica del país. Además, la compra de una vivienda es la mayor inversión de una familia, generalmente a través de un préstamo…