La reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) por la Ley 12/2023, concretamente en el artículo 439, al que añade los apartados 6 y 7, dice que las demandas que pretendan la recuperación de una finca no se admitirán si no se especifica lo siguiente: Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante. (Esto también es válido para las recuperaciones de locales.) Si el demandante es o no gran tenedor de…
El concepto de precario es bastante simple. Un precarista es alguien que ocupa una finca sin título alguno que lo justifique y no paga renta alguna (Tribunal Supremo, 7-10-2020). La sentencia del Tribunal Supremo 581/2017, dice que la existencia de un contrato de alquiler exige la prueba por el poseedor de que paga una renta como precio del mismo. Si no hay pago de renta hay precario; pagar los suministros no convierte la ocupación en un alquiler. En términos…
En el arrendamiento de fincas urbanas, ya sean locales, pisos, viviendas, casas, plazas de garaje o naves industriales, el arrendatario debe pagar una renta en dinero al arrendador. Lo expresa muy claramente el artículo 1543 del Código Civil. El alquiler de cosas es un contrato por el que una de las partes cede a la otra la posesión de algo, una finca urbana para lo que nos interesa aquí, por un tiempo determinado y un precio cierto: una renta. Esto…
El 2 de julio de 2018 publiqué un post que podéis leer en este enlace sobre un nuevo proceso judicial que permite a toda persona física – no a empresas – echar a los okupas de pisos. Ocupantes son quienes han entrado en una casa y viven o trapichean allí sin permiso del dueño. En el artículo expliqué lo que debe hacer la propiedad para que la justicia desaloje a los okupas. Sin embargo, no expliqué los derechos de las…
En el BOE nº 142, de 12-6-2018, se ha publicado una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para desalojar okupas de viviendas. Es la Ley 5/2018, de 11 de junio. Esta reforma pretende agilizar los procesos de recuperación de viviendas ocupadas ilegalmente. Esta vigente desde el 2 de julio de 2018. Su Exposición de Motivos se refiere a dos tipos de ocupación de viviendas: A) La generada por la dura realidad socioeconómica y sus consecuencias: un considerable número…
Me están llegando consultas en las que percibo que hay mucha confusión sobre los conceptos de precario y precarista. La mayoría de consultantes que creen estar en precario son inquilinos en toda regla; arrendatarios con contrato en vigor. El concepto de precario – precarista es quien se encuentra en tal situación jurídica -, está muy claro. Sin embargo aún hay controversia en los tribunales. Hasta tal punto que llegan litigios al Tribunal Supremo que ya no deberían llegar. Un…
Una de las consecuencias de la crisis económica más reciente en el ámbito de la vivienda ha sido la ocupación ilegal de inmuebles. Algunos casos de ocupación en Barcelona han tenido una gran repercusión mediática, además de causar problemas de orden público. Este abogado vio, la mañana del 22 de noviembre de 2017, el día que escribió este post, como un numeroso dispositivo de los Mossos d’Esquadra desalojaba una antigua sucursal bancaria en la Travessera de Gràcia de Barcelona.…
El concepto de precario no existe en la legislación civil. Es un concepto de elaboración jurisprudencial (de los tribunales) realizado a partir del artículo 1565.3º de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil. En él se legitimaba a dirigir una demanda de desahucio contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced. El precario, a partir de este texto y a todos los efectos civiles: Es una situación de hecho:…
Algunos consultantes me dicen que no tienen contrato de alquiler, pese a que pagan una renta, los suministros, los gastos de la comunidad de propietarios, etcétera. En realidad quieren decir que no tienen un contrato de alquiler por escrito. En Derecho español el contrato existe desde que una o varias personas se obligan respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio, sin que sea necesario que tal acuerdo se plasme por escrito. Con un…
Basado en hechos reales. Una persona, un familiar por más señas (pero la situación no cambiaría si no lo fuera), se instaló en un piso con el consentimiento de los propietarios que vivían allí. Se trataba de una estancia temporal. Sin embargo, el familiar decidió quedarse en la vivienda de forma definitiva y empadronarse en ella. No quiso marcharse cuando se lo pidieron. El familiar era un precarista (además de un caradura). El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa…