Las condiciones para ofertar una vivienda de alquiler y la exclusión de cláusulas abusivas en el contrato en Catalunya.

Las condiciones para ofertar una vivienda de alquiler y la exclusión de cláusulas abusivas en el contrato en Catalunya.

Las condiciones para ofertar una vivienda de alquiler y la exclusión de cláusulas abusivas en el contrato en Catalunya.

Catalunya no tiene aún una ley de alquileres propia, aunque me consta que se está preparando una en la Comisión de Codificación. Probablemente formará parte del Libro VI del Codi Civil catalán (CCCat).

Para hacer una ley que valga la pena que sustituya a la Ley de Arrendamientos Urbanos en Catalunya habrá que introducir elementos que no existen en la LAU, como la regulación del alquiler de habitaciones. De momento, la única norma catalana relevante, y mucho, es la Llei 11/2020, que limita las rentas del alquiler de vivienda.

La Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, recoge algunas normas a tener en cuenta para el arrendamiento de vivienda. Sin embargo, su incumplimiento no implica la nulidad del contrato. Todas estas normas deberían constar en una futura ley catalana de alquileres.

 

Las cláusulas de los contratos de alquiler de vivienda

El articulo 62 de la Llei 18/2007 se refiere a las cláusulas del contrato locativo en los siguientes términos:

Las cláusulas de los contratos de alquiler formalizados en el marco de una actividad empresarial o profesional deben ser:

a) Concretas, claras y sencillas en su redacción, de manera que sean fáciles de comprender. No pueden hacer referencia a textos o documentos que no hayan sido previamente facilitados a los inquilinos.

b) Debe haber buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. No puede haber cláusulas abusivas, según las define la legislación para la defensa de los consumidores y usuarios.

Se consideran cláusulas abusivas:

  • Las estipulaciones no negociadas que, en contra de la buena fe, establezcan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores.
  • Aquellas que sometan el contrato a la voluntad de los empresarios y profesionales. Los empresarios y profesionales no son sólo empresas del sector inmobiliario. Cualquier persona física que se dedique habitualmente a alquilar fincas urbanas, aunque sea sólo un piso, tiene dicha condición.
  • Las que comporten la privación de derechos básicos de los consumidores. Los arrendatarios de vivienda siempre son consumidores.
  • Aquellas que comporten manca de reciprocidad entre caseros e inquilinos.

c) En caso de duda sobre el sentido de una cláusula prevalecerá la interpretación más favorable a los consumidores.

Las condiciones para ofertar una vivienda en alquiler

Las ofertas de vivienda en alquiler deben proporcionar a los futuros inquilinos una información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda y las condiciones básicas del contrato. El arrendatario debe tener esta información antes de entregar cualquier cantidad a cuenta (articulo 61 de la Llei 18/2007).

Esta es la información mínima de una oferta de arrendamiento de vivienda. La que debe conocer el aspirante a arrendatario antes de firmar.

a) La descripción y las condiciones físicas de la vivienda, con indicación de su superficie útil y de los servicios y suministros de que dispone. Basta con la información contenida en la cédula de habitabilidad. 

b) La renta y su actualización – que sólo se puede hacer con el IPC. Y el desglose del resto de cantidades que deban pagar los arrendatarios, indicando la periodicidad de la liquidación. Esto último se hace muy poco.

c) La duración del arriendo.

d) La fianza y las garantías adicionales. Estas últimas no pueden superar la suma de 2 meses de renta. La fianza obligatoria de un mes de renta debe depositarse en el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes.

e) En el contrato de arrendamiento debe constar el Índice de Referencia del Precio del Alquiler Aplicable según la Llei 11/2020. Además, los inquilinos tienen derecho a recibir el documento acreditativo del índice aplicado al piso de que se trate.


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