Como he explicado en otros artículos de este blog, el título constitutivo de la propiedad horizontal de un edificio puede incluir cláusulas que permitan a los propietarios de los elementos privativos del mismo realizar obras en ellos. También los estatutos.
Las sentencias de los tribunales oscilan entre una interpretación amplia y otra más restrictiva del alcance de tales cláusulas. Así que, a veces, son los jueces quienes acaban decidiendo qué obras se pueden hacer y cuáles no. De ahí que sea conveniente que los estatutos y el título constitutivo estén lo mejor redactados posible, y que se atengan a límites razonables y a los criterios jurisprudenciales. Por ejemplo, es nula la cláusula estatutaria que permite facultades exorbitantes a los propietarios (AP Sevilla, Sección 2.ª, 23-11-2010).
Expondré a continuación una serie de sentencias de ambas tendencias. Como veréis, la restrictiva es la predominante.
La interpretación amplia
La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, de 23-7-2018, falló que en los locales de un edificio se pueden realizar todas las obras genéricamente autorizadas siempre que:
- No alteren la seguridad y estructura del edificio.
- No perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Ambos límites son bastante lógicos. Nunca se puede perjudicar el derecho de terceros ni poner en peligro el inmueble.
Una sentencia permite la modificación de elementos comunes necesaria para dividir un elemento privativo (AP Asturias, Sección 6ª, 9-10-2006). Hay que entender que la modificación de elementos comunes siempre tiene sus límites. Por ejemplo, en la división de un piso lo máximo que se podría permitir es la apertura de una nueva puerta en un rellano. La sentencia del Tribunal Supremo 219/2016, de 7 de abril, sobre unos estatutos que permitían obras que alteraran la estructura del edificio, dijo que una obra que precisara tocar la estructura del forjado del edificio requería la autorización de la junta de propietarios.
Por su parte, la AP Vizcaya, Sección 3ª, 3-5-2019, consideró que, si los estatutos autorizan la instalación de las salidas de humos necesarias, deben permitirse si las obras de la comunidad de garajes lo exigen.
La interpretación restrictiva
Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, 24-7-2020. La autorización de efectuar obras de modificación del local sin ningún límite para adecuarlo a una actividad no permite hacer una nueva chimenea sin autorización de la junta. El arrendatario que lo alquilara para montar un restaurante se llevaría un buen chasco. Esta misma Sección 10ª, sentencia de 9-10-2007, falló que la autorización estatutaria para obras de adaptación de un local no amparaba la instalación de aire acondicionado en la cubierta del inmueble.
Y sobre las chimeneas, la AP Lugo, Sección 1ª, 30-10-2019, decidió que, aún constando en los estatutos el derecho de los locales a modificar elementos comunes para adecuarlos a una actividad, no puede permitirse la colocación de chimeneas en fachada que queden a una distancia de las ventanas inferior a la legalmente permitida. A sensu contrario, sí es posible si la distancia a las ventanas es la reglamentaria.
La sentencia de la AP de A Coruña, Sección 6ª, 8-9-2014, declara que la autorización estatutaria para comunicar el local con la calle no ampara al propietario del mismo para comunicarlo a través del portal porque supone una alteración del elemento común. Es necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios.
La autorización estatutaria para obras de acondicionamiento de local no ampara la afectación de elementos comunes (Audiencia de Alicante, Sección 5ª, 5-3-2008).
Una sentencia de la Audiencia de Barcelona, Sección 14ª, 27-2-2007. La interpretación de la cláusula estatutaria que permite la unión de pisos del edificio solo autoriza a la realización de aperturas internas, pero no da derecho a alterar los elementos comunes exteriores.
Hay que interpretar restrictivamente la cláusula que permite a los propietarios de los locales hacer obras en la fachada. Tal autorización no comprende la fachada interior del edificio (AP Asturias, Sección 4ª, 25-3-2015). Es lógico. Las obras en la fachada tienen una finalidad comercial.
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