Como una gran parte de los artículos que publico, este está basado en un caso entrado en el despacho más las respuestas a mis consultas de un Registro de la Propiedad de Barcelona. La cuestión que me plantean los clientes es la siguiente: Son propietarios de un piso en la primera planta de un edificio. El piso vecino inferior es una vivienda, un bajos, desde el cual se accede a un patio. El patio está dividido en dos partes.…
En este blog he comentado en varios artículos que en los estatutos de las comunidades de propietarios puede prohibirse dedicar a algunas actividades los elementos privativos – viviendas, locales, plazas de garaje y trasteros. En Derecho español la ley la crean el Congreso de los Diputados y el Senado y los Parlamentos autonómicos. Los tribunales no crean Derecho. Sin embargo, el apartado 6 del artículo 1 del Código Civil común dice que «La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con…
Este artículo viene a razón de un problema de unos clientes del despacho, que estamos pendientes de solucionar. Se trata de un matrimonio que compró un local de negocio en Barcelona con la intención de convertirlo en vivienda. Esto es, quieren hacer un cambio de uso. El cambio de uso de un inmueble tiene unos requisitos. Se considera una obra mayor, por lo que hay que presentar un proyecto arquitectónico firmado por un arquitecto. El Ayuntamiento lo revisa y,…
Últimamente me da por explicar en este blog asuntos que van entrando en el despacho. Este tiene que ver con la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios de Santa Coloma de Gramenet. Se trata de un acuerdo de la junta que aprueba instalar un aparato elevador que debe ocupar un espacio en las viviendas de algunas puertas, concretamente el lavadero de las mismas. Por lo que me han contado, los lavaderos son una especie de balcón…
¿Dónde deben instalarse los aparatos exteriores de aire acondicionado? Explico en este artículo los criterios interpretativos de la Ordenança dels Usos del paisatge Urbà de la Ciutat de Barcelona (OUPU) que hace el Ayuntamiento. Dicha ordenanza tiene su justificación en el derecho de los ciudadanos a disfrutar de un entorno armónico. Edificios catalogados y no catalogados En los edificios catalogados no hay un criterio general. La instalación deberá ser tratada individualmente. Es decir, habrá que presentar un proyecto al…
Unos clientes del despacho tienen un ático con una terraza inmensa con vistas a toda Barcelona en la que quieren instalar unos toldos y un suelo flotante de madera, con jardineras. La comunidad está muy en contra. Mucho. El principal conflicto con la comunidad es determinar si la terraza es de propiedad privada de mis clientes o es un elemento común de uso privativo. En este artículo explico las condiciones para que una terraza a nivel se considere elemento…
En este blog escribí un post sobre las servidumbres como derecho real y como elemento común del edificio en régimen de propiedad horizontal. También publiqué un artículo con ejemplos de este derecho real, que es más fácil de entender con casos concretos que en la teoría. Las servidumbres más actuales son las que derivan de la instalación del ascensor. Las servidumbres las puede exigir la comunidad a uno o varios comuneros. Lo dispone el art. 553-39.2 CCCataluña: «La comunidad…
En Derecho Civil catalán el título de constitución es el inicio del régimen de propiedad horizontal del edificio. El art. 553-7.1 del Código Civil de Catalunya (CCCat en adelante) establece que «El inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque la construcción no esté terminada«. Están legitimados para otorgar el título de constitución (art. 553-8 CCCat) el propietario o propietarios del inmueble. Suele hacerlo el promotor de la edificación. Cualquier adquirente…
Muchos edificios organizados en régimen de propiedad horizontal tienen un espacio dedicado al aparcamiento de vehículos. Es el garaje o parking. La propiedad de los parkings se puede organizar jurídicamente de varias maneras. Cualquiera es válida. Pero en un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal, como comunidad de propietarios, unas son más prácticas que otras. Me refiero al gobierno de la comunidad. Estas son algunas de las formas posibles de repartir la propiedad de un garaje: 1.- El…
Muchos de mis consultantes sobre asuntos relativos a comunidades de propietarios me comentan que su edificio no tiene estatutos. Esto, que a veces es cierto, no es exacto. Todos lo edificios tienen inscrita en el Registro de la Propiedad una declaración de obra nueva en la cual se describe el edificio, con sus elementos privativos: pisos, trasteros, garaje, locales. Es necesario para que el inmueble se someta a la legislación de la propiedad horizontal. Al final de dicha inscripción…