¿Cómo se reparten los gastos de constitución de una hipoteca entre el prestatario y el banco?

¿Cómo se reparten los gastos de constitución de una hipoteca entre el prestatario y el banco?

¿Cómo se reparten los gastos de constitución de una hipoteca entre el prestatario y el banco?

 

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (compuesta por todos los magistrados que se ocupan de recursos  sobre Derecho civil y mercantil) 43/2019, de 23 de enero, estableció la siguiente doctrina sobre el reparto de gastos en un préstamo hipotecario firmado entre un consumidor prestatario y una entidad financiera prestamista: 

  • Gastos de notaría. Las escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo, por mitad. La escritura de cancelación de la hipoteca la paga el prestatario. Las copias de la escritura, quien las solicite.
  • Costes del Registro de la Propiedad.  Los derivados de la inscripción de la hipoteca los paga el banco. Los gastos de cancelación de la inscripción registral los pagará el prestatario, que es el beneficiario.
  • Tributos. El Impuesto de Transmisión Patrimonial y Actos Jurídicos Documentados lo paga el prestatario.

En cuanto a los gastos de gestoría, la mencionada sentencia 43/2019 estableció que eran al 50%. Sin embargo, tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16-7-2020 el Tribunal Supremo ha cambiado ese criterio. En sus sentencias de 26-10-2020, 17-11-2020 y 27-1-2021 dice que los gastos de gestoría son a cargo del prestamista.

Otras sentencias del Tribunal Supremo donde se fija la doctrina a seguir son las 44/19, 46/19, 47/19 y 48/19, todas de fecha 23 de enero. Toda ella basada en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que interpreta la Directiva 93/13.

El Alto Tribunal, sentencias 705/2015 de 23 de diciembre y 147/2018 y 148/2018, ambas de 15 de marzo, ya había declarado abusivas las cláusulas que, en contratos de préstamo con consumidores, sin negociación y de manera predispuesta (contratos de adhesión) atribuyen indiscriminadamente al consumidor el pago de todos los gastos que genera la constitución de un préstamo hipotecario.

 

El reparto de gastos en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El reparto de gastos de constitución de la hipoteca se encuentra ahora en el artículo 14.1.c).i de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, vigente a partir del 16 de junio de 2019, y aplicable a las hipotecas firmadas desde esta fecha. También se aplica a hipotecas firmadas con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019.

Los gastos se reparten de esta forma, en beneficio del consumidor:

  • El banco prestamista paga los gastos de gestoría. 
  • El banco paga los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario. Los gastos de las copias los asumirá quien las solicite.
  • Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponderán al banco prestamista.
  • Impuestos. El pago del Impuesto de Transmisión Patrimonial y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria.

Aunque la norma no diga nada hay que entender que los costes de la escritura de cancelación de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad los paga el prestatario, porque es quien lo pide y de ello se beneficia.

¿Quién paga los gastos de tasación del inmueble que se hipoteca?

La sentencia 35/2021, de 27 de enero, del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha fallado que los gastos de tasación del valor del inmueble hipotecado van a cargo del banco, no del consumidor prestatario. Por consiguiente, el dinero pagado por el prestatario debe serle devuelto por el banco o entidad financiera prestamista.

Con esta sentencia el Tribunal Supremo resuelve todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

Sin embargo, la noticia no es tan buena como pueda parecer. Porque la decisión del Tribunal Supremo sólo se puede aplicar a las hipotecas a las que no alcance lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que son las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019. En las hipotecas firmadas después de esta fecha los gastos de tasación corren a cargo del prestatario según el artículo 14.1.c).i. En esta caso el cambio favorece a los bancos.

La forma de hacer la tasación se explica en el artículo 13: «Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo y a la disposición adicional décima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.»


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