El jueves 8 de febrero recibí en mi despacho a un antiguo cliente. Un periodista escandinavo al que asesoré en la compra de un piso en Barcelona. El piso lo ocupa las temporadas que pasa en la ciudad. Previendo que a partir del próximo otoño no podrá venir tanto ha decidido alquilarlo. Le asesoré sobre la legislación española del alquiler de vivienda. Plazos, obligaciones, impuestos. Y sobre el riesgo del alquiler de vivienda turística sin licencia. La vivienda la…
El ejercicio de un derecho está siempre sujeto a un plazo. Este plazo puede ser de prescripción o de caducidad. Sobre la prescripción aplicada a los arrendamientos de fincas urbanas podéis leer este post. La figura de la caducidad se debe fundamentalmente a la doctrina científica y a la jurisprudencia. La sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 1970 dice que «la caducidad de la acción es el fenómeno o instituto por el que, con el transcurso del tiempo que la ley…
Instalar un ascensor en un edificio es un gasto importante del que muchos vecinos quieren librarse. Algunos porque compraron su piso sin ascensor y ya les va bien así; otros porque no lo usarán o no lo necesitan, como los propietarios del primer piso, o porque la inversión no compensa el aumento del valor de la vivienda. O, simplemente, porque no pueden. Por contra, el propietario de un ático con terraza en un quinto piso verá muy incrementado su…
Las actividades molestas, insalubres, ilícitas, nocivas y peligrosas son causa de resolución del contrato de alquiler por el arrendador según el artículo 27.2 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una causa de resolución un tanto abstracta. Y heterogénea: las causas son muy diversas entre sí. Aunque las insalubres también suelen ser nocivas y viceversa, y las peligrosas lo son referidas a personas o bienes y, por tanto, también pueden ser nocivas e insalubres. Las actividades nocivas, insalubres…
Este artículo precisa de una introducción a una de las instituciones esenciales de todo ordenamiento jurídico: la prescripción extintiva. La prescripción constituye una manifestación de la influencia que el tiempo tiene sobre las relaciones jurídicas y los derechos subjetivos. Éstos, a lo largo de aquél, nacen, se ejercitan y mueren. La prescripción extintiva provoca la desaparición de un derecho real o de crédito. Se basa en un dato puramente negativo: el no ejercicio de su derecho por el titular del mismo. Puede definirse la prescripción extintiva como el modo de extinguirse los derechos y las acciones por el mero hecho de…
En este artículo quiero poner de manifiesto los que se podrían considerar los puntos básicos o más importantes en un contrato de alquiler. Algunos ya los he desarrollado o desarrollaré en otros posts. ¿Contrato oral o escrito? Parece un pregunta tonta porque todos los contratos se hacen por escrito. Pero desde un punto de vista jurídico no lo es. Me explico. El artículo 1278 del Código Civil dice que los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en…
Uno de los derechos que ha ido perdiendo el inquilino de vivienda con las sucesivas reformas legales es la estabilidad en el disfrute de la misma. A saber: A) En los alquileres de vivienda sometidos a prórroga forzosa la duración del alquiler es indefinida. El arrendador sólo puede resolver el contrato por causas tasadas en la ley. Entre ellas, necesitar la vivienda para sí o sus descendientes. B) Por la misma causa podían resolverse los contratos celebrados entre el…
Como seguramente sabéis, la regulación de los contratos de alquiler de vivienda firmados después del 6 de junio de 2013 tiene una novedad respecto a las anteriores: el inquilino puede desistir y marcharse de la casa cuando se cumplen 6 meses del alquiler. Esto significa, a sensu contrario, que el arrendatario no puede marcharse antes. Que el plazo de 6 meses es de obligado cumplimiento. Si se marcha antes deberá indemnizar al arrendador del perjuicio que este pruebe le ha…
En los contratos de alquiler para uso distinto de vivienda todas las cláusulas que se quieran pactar, dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público, son válidas. Por contra, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce una serie de derechos (cada vez menos) a los inquilinos de viviendas. Los contratos de alquiler de vivienda no pueden contener según qué cláusulas contrarias a la ley. Pero como el Derecho dista mucho de ser una ciencia exacta…
Si hay un tema verdaderamente complejo en los alquileres de fincas urbanas es el de las obras y reparaciones. Para ser más precisos, quien los paga. La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre: A) Las obras de conservación de la vivienda que son a cargo del arrendador. Hay una excepción: que los desperfectos sean imputables al inquilino. Hay que tener en cuenta que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el inquilino recibe el piso…