duración del contrato

Venta de un edificio entero ¿Qué contratos de alquiler pueden resolverse?

Venta de un edificio entero ¿Qué contratos de alquiler pueden resolverse?

Es bastante frecuente que se vendan edificios enteros con inquilinos, generalmente a inversores inmobiliarios. Éstos pretenden, lógica y legítimamente, obtener un rendimiento a su inversión. Y, para ello, los inquilinos del inmueble molestan. ¿Pueden resolver los contratos de arrendamiento vigentes? Depende de la fecha de su firma. Alquileres de renta antigua En los alquileres anteriores al 1 de enero de 1995 el contrato sigue en las mismas condiciones para las dos partes, tanto en derechos como en obligaciones. El cambio…

La tácita reconducción del contrato de alquiler y sus consecuencias

La tácita reconducción del contrato de alquiler y sus consecuencias

La tácita reconducción no existe en la Ley de arrendamientos urbanos. La tácita reconducción del contrato de alquiler se regula en el artículo 1566 del Código civil. Este artículo se aplica solamente a los arrendamientos regidos por el Código civil, pero es de aplicación al alquiler de vivienda y al de local de negocio porque el Código civil es ley supletoria del alquiler de finca urbana, tras el contrato y la Ley de arrendamientos urbanos. Hay tácita reconducción cuando: Al…

El requerimiento de denegación de prórroga forzosa del alquiler de renta antigua por necesidad del arrendador

El requerimiento de denegación de prórroga forzosa del alquiler de renta antigua por necesidad del arrendador

En el artículo publicado inmediatamente antes de este post, os explicaba que una de las causas que permite al propietario arrendador recuperar una vivienda de alquiler de renta antigua es que la necesite para sí, sus ascendientes o descendientes. Esta causa está prolijamente regulada en los artículos 62 y 63 a 70 del Decreto 4104/1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos  que regula los contratos de alquiler firmados hasta el 1 de enero de 1995. En este post…

La necesidad de vivienda del arrendador como causa de desahucio del inquilino de renta antigua

La necesidad de vivienda del arrendador como causa de desahucio del inquilino de renta antigua

Como seguramente sabéis, los contratos de alquiler de vivienda anteriores a 9 de mayo de 1985 duran toda la vida del arrendatario. El artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dice que, llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. La duración se puede prolongar después del fallecimiento del arrendatario, pues su cónyuge puede subrogarse…

El alquiler de local de negocio se acaba por la jubilación del arrendatario

El alquiler de local de negocio se acaba por la jubilación del arrendatario

El arrendamiento de un local de negocio se acaba con la jubilación del arrendatario persona física. No se extinguirá si su cónyuge o hijos se subrogan: ellos pasan a ser nuevos arrendatarios. Lo dispone la Disposición transitoria tercera B.3 de la Ley de arrendamientos urbanos para los alquileres anteriores al 9 de mayo de 1985. La ley de arrendamientos urbanos de 1964, bajo la cual se concertaron estos alquileres, no preveía la jubilación como causa de extinción del contrato. ¿Cuándo…

Contratos de alquiler de local que no finalizaron el 31 de diciembre de 2014

Contratos de alquiler de local que no finalizaron el 31 de diciembre de 2014

En primer lugar hay que puntualizar que nos referimos a contratos de alquiler de local de negocio o comercial firmados antes del 9 de mayo de 1985. En segundo lugar hay que distinguir los contratos cuyo arrendatario es una persona jurídica (sociedad mercantil) de los contratos cuyo arrendatario es una persona física. Arrendatario persona jurídica Se extinguirán el 31 de diciembre de 2019 los contratos cuyo arrendatario sea una persona jurídica que: Desarrolle actividades comerciales incluidas  en la división sexta del…

Consecuencias del fallecimiento del arrendador del inmueble

Consecuencias del fallecimiento del arrendador del inmueble

Si el arrendador muere hay que distinguir dos supuestos muy distintos. El arrendador era propietario de la finca El fallecimiento del arrendador propietario de la finca no extingue el contrato de alquiler. El alquiler continúa con sus herederos. Si sólo hay un heredero bastara que acepte la herencia e inscriba la finca en el Registro de la Propiedad  a su nombre. Si hay varios herederos la cosa se complica. Deben aceptar la herencia y  adjudicar la finca. No hay problema…

Duración de los contratos de local posteriores al 9 de mayo de 1985

Duración de los contratos de local posteriores al 9 de mayo de 1985

La duración de los contratos de local de negocio que se firmaron con posterioridad al 9 de mayo de 1985, cuando entró vigor el RDL 2/1985 o Decreto Boyer, es una de las cuestiones más controvertidas del Derecho de arrendamientos urbanos. El artículo 9  RDL supuso un gran cambio. Estableció que la prórroga forzosa o legal ya no era obligatoria en ningún contrato de alquiler. Sólo potestativa por acuerdo entre las partes. Además, la Disposición transitoria primera de la Ley de…

Derecho contractual al desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (contratos anteriores a 6-6-2013)

Derecho contractual al desistimiento del contrato de alquiler de vivienda (contratos anteriores a 6-6-2013)

Recientemente he publicado dos artículos sobre el desistimiento del arrendatario del contrato de alquiler de vivienda . Uno  sobre la regulación de la Ley de arrendamientos urbanos vigente hasta el 6 de junio de 2013, otro sobre la reforma que entró en vigor el 6 de junio de 2013. El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, aplicable a los contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 1 de enero de 1995 y junio de este año (es decir, a…

Duración del alquiler cuando el arrendador es usufructuario del inmueble

Duración del alquiler cuando el arrendador es usufructuario del inmueble

Caso de haber derechos reales de goce sobre un  inmueble sólo sus titulares pueden arrendarlo. Si eres inquilino de una vivienda y tu arrendador tiene un derecho de usufructo, superficie, o análogo derecho real de goce, tu arrendamiento se extinguirá al término del derecho del arrendador, según dispone el artículo 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos.  Lo más frecuente es que el derecho del usufructuario se acabe por su fallecimiento. Puedes averiguar cuál es el derecho del arrendador pidiendo una…