Un local de negocio se alquila con un propósito concreto. En general, instalar un comercio abierto al público ofreciendo productos o servicios. El control administrativo sobre locales abiertos al público es poco exigente en el caso de zapaterías o autoescuelas. En otros, las condiciones exigidas para tener la licencia de actividad en un local son gravosas. Es el caso de bares y restaurantes. En el alquiler de local comercial las partes son libres de pactar las cláusulas que tengan por…
La renta a pagar por el arrendatario del local será la que acuerden las partes, siempre que sea cierta. (El precio cierto es una de los requisitos del alquiler, art 1543 del Código civil). También es libre el pacto sobre cuando, como y donde se hace el pago. El arrendador puede quedar eximido de entregar recibo de pago al inquilino si así se pacta. Por obvias razones, el arrendatario debe asegurarse poder probar el pago del alquiler. Es frecuente acordar…
La obligación del arrendador de realizar obras de conservación en la vivienda está regulada en el artículo 21 de la Ley de arrendamientos urbanos y en el 1554.2 del Código civil. Ambos dicen lo mismo. El arrendador está obligado a realizar en el inmueble las obras y reparaciones necesarias para que esté en condiciones de uso y habitabilidad durante el alquiler Las reparaciones necesarias El concepto de reparación necesaria se encuentra en la doctrina y la jurisprudencia. La ley…
La contribución de los propietarios de locales de negocio a los gastos comunes del edificio es un tema controvertido en las comunidades de propietarios y en las sentencias de los tribunales. El pago de los gastos de instalación de un ascensor lo es aún más. Lo que han dicho los tribunales En la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se pueden distinguir dos corrientes. A) Los locales comerciales y pisos de la planta baja del inmueble deben pagar los gastos extraordinarios…
Dispone el artículo 21.1 de la Ley de arrendamientos urbanos que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En el alquiler de local de negocio el arrendador tiene la misma obligación salvo que se acuerde lo contrario. Esta obligación tiene dos excepciones, establecidas en el mismo artículo: Que el deterioro sea imputable al arrendatario. Que se destruya la vivienda por causa no imputable…
Supongamos que a un patio o a una terraza (elementos comunes) de un edificio en régimen de propiedad horizontal sólo puede accederse desde un piso o un local de negocio (elementos privativos). Y supongamos también que debe accederse a ese elemento común para reparar la antena o la maquinaria del aire acondicionado general; o para instalar una tubería de gas o el cable óptico de internet. ¿Qué obligación tiene el propietario? A tenor de lo que dispone el artículo…
Los propietarios de los locales de negocio son unos comuneros más dentro de la comunidad de propietarios. Tienen los mismos derechos y obligaciones que el resto. Sin embargo, los locales de negocio tienen características que los hacen un poco distintos de los pisos del inmueble. En este artículo analizamos algunas de las consecuencias jurídicas de esta distinción. ¿A qué puede ser destinado el local de negocio? El local de negocio se construye para que se establezca una actividad empresarial,…
En este blog ya os he hablado sobre la instalación de ascensores en edificios en régimen de propiedad horizontal. Podéis leer doctrina del Tribunal Supremo clicando aquí. Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 1.ª, 196/2016 En este caso se condena a la comunidad de propietarios a instalar un ascensor en un edificio que no disponía de él. La solicitud a la comunidad la hizo un comunero de precaria salud. La comunidad se negó a instalar el ascensor. La sentencia considera…
La fachada es un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Las obras en la fachada realizadas por un propietario requieren el consentimiento de la comunidad. La Ley de propiedad horizontal exige el consentimiento unánime de los comuneros. La legislación catalana es más laxa. Pretendo poner de manifiesto las excepciones que amparan las obras y modificaciones en la fachada hechas por propietarios y arrendatarios de locales de negocio. Advierto que es un tema complejo: los tribunales no…
El arrendamiento de un local de negocio se acaba con la jubilación del arrendatario persona física. No se extinguirá si su cónyuge o hijos se subrogan: ellos pasan a ser nuevos arrendatarios. Lo dispone la Disposición Transitoria Tercera B.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los alquileres anteriores al 9 de mayo de 1985. La ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, bajo la cual se concertaron estos alquileres, no preveía la jubilación como causa de extinción del contrato.…