Responsabilidad por daños producidos en la finca alquilada por causa fortuita o fuerza mayor

Responsabilidad por daños producidos en la finca alquilada por causa fortuita o fuerza mayor

Responsabilidad por daños producidos en la finca alquilada por causa fortuita o fuerza mayor

Dispone el artículo 21.1 de la Ley de arrendamientos urbanos que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en  condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En el alquiler de local de negocio el arrendador tiene la misma obligación salvo que se acuerde lo contrario. Esta obligación tiene dos excepciones, establecidas en el mismo artículo:

  1. Que el deterioro sea imputable al arrendatario.
  2. Que se destruya la vivienda por causa no imputable al arrendador.

Y hay una tercera excepción. El arrendador no tiene obligación de reparar  los daños producidos por caso fortuito o fuerza mayor, salvo pacto en contrario (improbable, por el mismo motivo por el que las compañías de seguros no cubren estos riesgos). Son una eximente de responsabilidad del cumplimiento de las obligaciones de los contratos que ya existía en el Derecho romano. Artículo 1105 del Código civil: Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Es caso fortuito aquel suceso que no se puede prever: un terremoto, el desbordamiento de un río, la caída de un rayo. En determinados casos puede serlo un incendio: causado por los vecinos, explosiones de gas, fuego forestal.

Hay fuerza mayor cuando ocurre un suceso previsible pero no puede evitarse. La cuestión aquí es qué es evitable y qué no. Las inundaciones por lluvias torrenciales pueden ser o no ser evitables. Si se producen manchas de humedad por mala conservación de las azoteas y terrazas hay negligencia y, en tal caso, el arrendador deberá reparar los desperfectos. Igual que en los incendios cuya causa es la falta de mantenimiento de las instalaciones de electricidad o gas. Si las inundaciones se ocasionan porque las alcantarillas no pueden absorber el agua de la lluvia el arrendador estará eximido de responsabilidad.

Jurisprudencia sobre caso fortuito y fuerza mayor

Una sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 1942 eximía a los arrendadores de realizar reparaciones a propósito de un terremoto (si os parece extraño acordaos del terremoto de Lorca de mayo de 2011).

El Tribunal Supremo, sentencia 161/2003, Sala 1ª, de lo Civil, exonera de responsabilidad a los profesionales demandados, que habían construido unas naves en las que aparecieron fisuras y grietas que llevaron a la ruina de las mismas por considerar que el vicio del suelo que las producía no era previsible.

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