Distinguir si estamos ante un contrato de alquiler de local de negocio o ante un contrato de arriendo de industria, o si, como juristas, vamos a redactar uno u otro es importante porque la legislación a aplicar no es la misma. El arrendamiento de un local de negocio se rige por el contrato, por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que el contrato no regule y, subsidiariamente, por las normas de arrendamiento de cosas y de fincas urbanas…
Si la junta de propietarios de la comunidad es la asamblea de los comuneros y el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios – quien adopta los acuerdos -, el presidente – como dice el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal -, es el representante de la comunidad en procesos judiciales y fuera de ellos. El presidente es la personificación del ente sin personalidad jurídica que es la comunidad de propietarios (Tribunal Supremo, sentencias de 9-5-1960 y…
Hay fechas que marcan la historia de las ciudades. Barcelona tiene varias: el saqueo del caudillo árabe Al-Mansur el año 985, las epidemias de peste negra del siglo XIV (especialmente en 1391), la destrucción de 1714. Los Juegos Olímpicos de 1992 abrieron la ciudad al mar y la convirtieron en un destino turístico. La Sagrada Familia dejó de ser un templo expiatorio construido con limosnas para ser financiada por visitantes. Todo el mundo quiso aprovechar la circunstancia y proliferaron…
En todo contrato de alquiler de finca urbana hay un arrendador y un arrendatario. Es normal que haya conflictos entre ambos, que suelen acabar en los juzgados y tribunales (de ello vive quien esto escribe). En el conflicto judicial parece que el arrendador y el arrendatario, como firmantes del contrato de alquiler, son siempre demandado o/y demandante. Sin embargo la realidad jurídica es más compleja. Por ejemplo, ¿está legitimado el casero para continuar con la demanda de desahucio si en…
Las obras en el piso alquilado es uno de los temas más complicados y conflictivos del contrato de alquiler de vivienda. Os remito a mis artículos sobre la conservación de la vivienda y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino. El artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos (redacción actual por la Ley 4/2013, que no varía el sentido que tenía la norma), dice que: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento por escrito del arrendador obras…
Cuando el inquilino de una vivienda o un local de negocio no paga la renta, o se retrasa en el pago de la misma, el arrendador puede enviarle un requerimiento de pago para posibilitarle la enervación. Se llama enervación al pago de cantidades debidas al arrendador antes del juicio y dentro de un plazo para evitar el desahucio. Es un modo extraprocesal de terminación del proceso. Si el arrendador no envía el requerimiento, el plazo para enervar será de…
La comunidad de propietarios tiene la obligación de conservar los elementos comunes del inmueble. El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal dice: Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y…
El concepto de precario no existe en la legislación civil. Es un concepto de elaboración jurisprudencial (de los tribunales) realizado a partir del artículo 1565.3º de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil. En él se legitimaba a dirigir una demanda de desahucio contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced. El precario, a partir de este texto y a todos los efectos civiles: Es una situación de hecho:…
Las comunicaciones entre arrendadores e inquilinos se suelen hacer por escrito, en los domicilios para notificaciones estipuladas en los contratos. El burofax es, posiblemente, el procedimiento más usado. Es un sistema que permite la certificación del contenido del escrito que se envía, certificación que realiza un funcionario de correos. Es muy útil cuando hay que enviar urgentemente la comunicación o probar lo que se comunica. La redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6…
La contribución de los propietarios de locales de negocio a los gastos comunes del edificio es un tema controvertido en las comunidades de propietarios y en las sentencias de los tribunales. El pago de los gastos de instalación de un ascensor lo es aún más. Lo que han dicho los tribunales En la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales se pueden distinguir dos corrientes. A) Los locales comerciales y pisos de la planta baja del inmueble deben pagar los gastos extraordinarios…