¿Puede un propietario hacer obras en elementos comunes y cobrarlas a la comunidad de propietarios?

¿Puede un propietario hacer obras en elementos comunes y cobrarlas a la comunidad de propietarios?

¿Puede un propietario hacer obras en elementos comunes y cobrarlas a la comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios tiene la obligación de conservar los elementos comunes del inmueble. El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal dice:

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Observad hasta donde llega la obligación de conservar y mantener el edificio: no es necesario acuerdo previo de la junta; da igual lo que digan sobre ello el título constitutivo de la propiedad horizontal o los estatutos; pueden pedir las obras los propietarios y las administraciones públicas (en su función de policía administrativa); la conservación incluye la accesibilidad del inmueble (supresión de barreras arquitectónicas, ascensores) y sus elementos decorativos.

Hasta aquí la teoría. Pero cuando la falta de conservación de elementos comunes del edificio afecta directamente la vivienda o el local de uno o más propietarios y la comunidad no hace nada, ¿Qué debe hacer el comunero? ¿Puede hacer él las obras y reclamar su importe a la comunidad?

El propietario -o los propietarios- , puede hacer las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo daños en su vivienda o local. Por ejemplo, para evitar que se continúen produciendo  humedades y manchas de moho en la pared procedentes de elementos comunes. Si no se le permitiera quedaría indefenso ante la pasividad de la comunidad. Naturalmente, el comunero deberá tener acceso al elemento común; podrá hacerlas si la humedad procede de una parte de la fachada a la que pueda acceder, pero no si procede de  la terraza de un vecino – salvo que éste consienta.

Jurisprudencia

El comunero podrá reclamar el coste de estas obras a la comunidad, pero con las condiciones que ha establecido el Tribunal Supremo en la sentencia de la Sala Primera, de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013,  que declara como doctrina jurisprudencial que:

  • Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas.
  • En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. Pero no quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.

¿Cuándo debe el propietario comunicar a la comunidad la necesidad de las obras? No se puede concretar un plazo, aunque lo aconsejable es que el comunero lo comunique lo antes posible.

Aún así, una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid,  de 28-01-2013, que confirmó la sentencia de primera instancia y condenó a la comunidad a pagar a un propietario 7.318,26 euros, más IVA e intereses, nos da una pista: la comunidad de propietarios no puede eximirse de responsabilidad por el hecho de que el reclamante haya tardado más o menos tiempo en comunicar los daños.

 

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