La duración de los contratos de alquiler de local anteriores a 1995
Los contratos de alquiler de local se regularon hasta 1985 por la LAU de 1964, con la obligación para el arrendador de contratar con prórroga forzosa. Esto significaba que el contrato de arrendamiento duraba toda la vida del arrendatario y que eran posibles subrogaciones y traspasos a terceras personas.
En 1985 se publicó el Decreto Boyer, que convertía la prórroga forzosa en opcional. En 1994 se publica la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994), que termina con la prórroga forzosa, que ya no será legal. La LAU 1994 contiene Disposiciones Transitorias que cambian la regulación de los contratos locativos de local sometidos a la LAU de 1964.
En los contratos de alquiler de local firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, la duración puede depender de si se pactó prórroga forzosa y de si el arrendatario es una persona física o jurídica.
¿Qué duración tienen los contratos de alquiler de local firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995?
El Tribunal Supremo (sentencia de 12-04-2016) ha dicho que estos contratos, si se acordó la prórroga forzosa, se regulan por la Disposición Transitoria Tercera, lo cual implica que ya no se puede subrogar los descendientes del arrendatario y que ya no son posibles los traspasos si el arrendatario es persona física. Si el arrendatario era una persona jurídica el contrato ya terminó.
Los contratos de alquiler de local con el inquilino persona física en los que se pactó la prórroga forzosa, firmados entre mayo de 1985 y enero de 1995 terminan con la jubilación o el fallecimiento del arrendatario, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
Esta es la regla general sobre la duración de los contratos de alquiler de local con prórroga forzosa y arrendatario persona física.
Este artículo tiene su origen en la demanda interpuesta a un cliente que tiene un local alquilado en Barcelona desde 1984 sometido a prórroga forzosa. La demanda dice que el contrato ya terminó, lo que no es cierto. El arriendo se terminará con la muerte o la jubilación de mi cliente, o cuando este decida terminar el alquiler.
Por tanto, saber si la jubilación extingue un contrato de alquiler de local antiguo exige analizar tanto el contrato como la situación concreta del arrendatario.
Ahora bien, la situación de jubilación del arrendatario es un asunto complejo. No se está jubilado o no jubilado, hay situaciones intermedias.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre la jubilación del arrendatario del local?
Tribunal Supremo, sentencia 520/2020, de 13 de octubre: jubilación parcial
El TS no admitía que el arrendatario de local jubilado que continuara al frente de su actividad se equiparara a un arrendatario no jubilado, y falló que en este caso el alquiler del local se terminaba. Se trataba de supuestos fraudulentos en que, producida una jubilación total, se continuaba con la actividad, lo que no podía significar beneficio alguno para el arrendatario infractor.
Pero la sentencia 520/2020 analiza otro supuesto: la jubilación parcial, legislada en el R.D. ley 5/2013, que permite la continuación de la actividad. En este caso, el arriendo del local continua vigente. De nada serviría al arrendatario acceder a una jubilación parcial, al amparo de una norma que le permite continuar en ejercicio de la actividad con determinadas condiciones, si ello significaba la extinción del contrato de arrendamiento sobre el local en que se ejerce la actividad.
Tribunal Supremo, sentencia 401/2016, de 15 de junio. Recurso 2068/2014. Incapacidad.
Las situaciones de incapacidad son las siguientes:
Incapacidad permanente parcial: la compatibilidad con el trabajo es total, ya que la persona puede seguir trabajando en su profesión habitual.
En la incapacidad permanente total, es posible desempeñar un trabajo distinto al habitual, siempre que sea compatible con la situación reconocida.
En la incapacidad permanente absoluta y la gran invalidez, la compatibilidad es más limitada y depende de cada caso concreto ya que, en general, se considera que la persona no puede realizar una actividad laboral con normalidad.
La incapacidad no termina el contrato de arrendamiento del local. Pero la situación de incapacidad se convierte en jubilación una vez llegada la edad. Entonces el arrendamiento del local se termina.
¿Su contrato de alquiler de local es anterior a 1995 y no sabe cuándo termina?
Si tiene un contrato de alquiler de local antiguo y necesita saber si sigue vigente, es importante revisar la fecha de firma, la existencia de prórroga forzosa y la situación actual del arrendatario.
Consulte su caso con Josep Térmens, abogado especialista en arrendamientos urbanos, para analizar la duración y posible finalización de su contrato de alquiler.
Teléfono / WhatsApp: (00 34) 627 317 100
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Preguntas frecuentes sobre duración de contratos de arrendamiento de local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 si el arrendatario es una persona física
No. La actividad que desarrolle el arrendatario es irrelevante.
Ya no. Esta posibilidad terminó en 2015 (Disposición Transitoria Tercera LAU 1994).
Puede subrogarse el cónyuge del arrendatario si continua la misma actividad. El contrato se terminará con su jubilación o fallecimiento.
