¿Quién puede ser presidente de la comunidad de propietarios?

¿Quién puede ser presidente de la comunidad de propietarios?

¿Quién puede ser presidente de la comunidad de propietarios?

Si la junta de propietarios de la comunidad es la asamblea de los comuneros y el órgano de gobierno de la comunidad de propietarios – quien adopta los acuerdos -, el presidente – como dice el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal -,  es el representante de la comunidad en procesos judiciales y fuera de ellos. El presidente es la personificación del ente sin personalidad jurídica que es la comunidad de propietarios (Tribunal Supremo, sentencias de 9-5-1960 y 27-11-1986). Sin embargo el presidente no tiene un poder de representación que le legitime para cualquier actuación: no puede corregir o anular la voluntad de la junta (Tribunal Supremo, 30-12-2014).
El artículo 553-16.1 del Codi civil de Catalunya añade (innecesariamente) a la representación de la comunidad las siguientes funciones:
  • La convocatoria de las juntas y su presidencia.
  • La elevación a públicos de los acuerdos.
  • Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y el administrador de la finca.
  • Cualesquiera otras que las leyes establezcan.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?

Las funciones que la ley le otorga implican que el cargo de presidente de la comunidad de propietarios sea personalísimo. Por ello, sólo puede ser presidente de la comunidad el propietario de un elemento privativo del edificio, el cargo y sus funciones no son delegables y su desempeño es gratuito. Además, por si hubiera dudas, tanto el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal como el 553-15.1 del Codi civil catalán dicen que el presidente se elegirá entre los propietarios. (El resto de cargos unipersonales – secretario y administrador -, no deben ser necesariamente propietarios).

Contacta aquí con tu abogado especialista en comunidades de propietarios

Sólo quien conste como propietario de algún departamento de la finca en el Registro de la Propiedad puede ser presidente de la comunidad. La cuestión no es baladí. En el Derecho español la transmisión de la propiedad de inmuebles se compone de dos partes: el contrato y la entrega de las llaves (traditio). Cumplidos ambos, la compraventa queda concluida aunque no se haya otorgado escritura pública y conste como dueño en el Registro de la Propiedad el antiguo propietario. Por tanto, puede darse el caso de que se elija presidente a un propietario registral que ya no es dueño. Se da una cierta paradoja: el propietario no inscrito puede acudir a la junta de propietarios pero no puede ser presidente de la misma.

Pueden ser presidentes:

  • El copropietario de un departamento del inmueble, aunque su cuota en él sea mínima. Incluso si sólo posee el 1% de la propiedad de un piso.
  • El nudo propietario de un piso o local con usufructuario. Hay alguna jurisprudencia que considera que 2el usufructuario también puede ser presidente de la comunidad.
  • El apoderado o administrador de una sociedad mercantil propietaria.
Jurisprudencia sobre la persona del presidente
La jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la elección del presidente de la comunidad ha evolucionado. En la sentencia de 28 de octubre de 1974 falló que, si el elegido presidente era un no propietario, el nombramiento no era nulo de pleno derecho sino impugnable por los comuneros disidentes. El nombrado estaba legitimado para actuar como presidente.  A partir de la sentencia de 16 de enero de 1985 se considera radicalmente nula la elección de un presidente no propietario. La doctrina se consolidó en las sentencias de 2-3-1992,  29-10-1993 y em muchas otras posteriores, como la de 14 de octubre de 2008. Entre ellas, la sentencia núm 787/2006, de 13-7, que dice:
  • Que esta Sala (la Civil) ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de quien no es propietario.  Lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (y en el Codi civil catalán aunque no lo mencione) es una norma imperativa, de obligado cumplimiento y no disponible,  y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil.
  • Que los actos de gestión realizados por  este presidente no son necesariamente anulables. Tampoco los acuerdos que adopte la junta presidida por él.
  • El nombramiento de un no propietario como presidente no es susceptible de subsanación y convalidación, ya que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de un acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno para su impugnación.