El Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, en la sentencia 2/2014, de 15 de enero, que resuelve el recurso 1165/2010, falló que la empresa arrendataria del local responde de los daños por el incendio en el local, aunque el origen del incendio sea desconocido, salvo que pruebe que se ocasionó sin culpa suya. Esta sentencia, como otras muchas, aplica los preceptos del Código Civil relativos a la reesponsabilidad del arrendatario sobre la finca alquilada. En concreto, el artículo 1561…
He escrito varios artículos sobre la fianza en el alquiler regulada en el artículo 36 de la Ley de arrendamientos urbanos. La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias , de 11-11-2013, reitera la doctrina de los tribunales sobre qué es la fianza y su utilidad (doctrina aplicable a arrendamientos de vivienda y a arrendamientos para uso distinto de vivienda regulados en la Ley de arrendamientos urbanos). La fianza es una garantía real, calificada como prenda irregular, llamada a…
El artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario: la electricidad, el agua, el gas, el teléfono. El imperativo legal admite pacto expreso y escrito en contrario para que los pague el arrendador. Nunca sucede. En el recibo o documento que lo sustituya deben constar, separadas de las demás (renta, IBI), las sumas a…
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo regulado en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. La descripción incluye sus características físicas, jurídicas y económicas: localización, referencia catastral, valor catastral y titular catastral (propietario). La inscripción es obligatoria y gratuita. La titularidad catastral el propietario inscrito, no produce efectos frente a terceros; las titularidades catastrales sólo pueden considerarse indiciarias.…
La sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, de lo Civil, de 30-10-2013, ha fallado que en un contrato de alquiler posterior a 1964 cabe la repercusión del coste de las obras al inquilino si éstas son impuestas por la Administración. La repercusión pasa a formar parte de la renta. En este caso el Tribunal Supremo no aplica la doctrina jurisprudencial que fijó en la sentencia de 21 de mayo de 2009. En los contratos posteriores al Decreto 4104/1964, que aprueba…
Algunos arrendatarios comentan que el arrendador de la vivienda que tienen alquilada tiene una copia de las llaves. Incluso que ha entrado en la vivienda cuando ellos no estaban y/o han abierto el buzón. Preguntan si es legal. La respuesta es no. Rotundamente no. Según el artículo 2 de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU), es arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El arrendatario o inquilino, y…
En los contratos de alquiler de vivienda o de uso distinto de vivienda, además del arrendatario, que, como tal, tiene la obligación de pagar la renta y los demás conceptos pactados en el contrato de arrendamiento, puede haber uno o varios avaladores o fiadores que asumen todas o alguna de las obligaciones del inquilino: pago de suministros, de tributos, sólo la renta, daños y desperfectos. La constitución de aval o fianza puede realizarse cuando se formaliza el contrato de…
Hace poco publiqué un artículo titulado “Extinción del alquiler por pérdida o ruina de la finca”. Un compañero me escribió una reflexión, que comparto con ustedes. En el supuesto de declaración firme de ruina por autoridad competente, dicha autoridad puede tener en cuenta el concepto de ruina funcional que se ha ido desarrollando desde la promulgación de la Ley de ordenación de la edificación (1999). La sentencia del Tribunal Supremo 274/2009, de 27 de abril, esclarece el concepto de ruina funcional. Dice:…
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modificó la Ley de arrendamientos urbanos, incluía el siguiente artículo (que no forma parte del articulado de la normativa arrendaticia): Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. 1. Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regulará su organización y funcionamiento. 2. Con la finalidad de ofrecer…
El artículo 28 de la Ley de arrendamientos urbanos (uno de los pocos que la Ley 4/2013 no modificó) establece que el contrato de alquiler se extingue: 1.- Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable – sin culpa o negligencia – al arrendador (si la perdida es culpa del arrendador el arrendatario puede resolver el contrato). La perdida puede ser material o física, consecuencia de un acontecimiento catastrófico y de producción instantánea o producto de…