Muchos edificios organizados en régimen de propiedad horizontal tienen un espacio dedicado al aparcamiento de vehículos. Es el garaje o parking.
La propiedad de los parkings se puede organizar jurídicamente de varias maneras. Cualquiera es válida.
Estas son algunas de las formas posibles de repartir la propiedad de un garaje:
1.- El promotor del inmueble puede decidir vender todo el espacio destinado a garaje a una sola persona, física o jurídica. En este caso será un elemento privativo más, como un piso o un local, y tendrá la mayor cuota de participación en los elementos comunes. El comprador del garaje será una empresa dedicada al alquiler de las plazas de aparcamiento, que tendrá un solo voto en la junta de propietarios. El promotor debería establecer en el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal la posibilidad de convertir las plazas de garaje en elementos privativos para evitar que el propietario deba pedir permiso a la comunidad para ello si decide hacerlo.
2.- El local destinado a parking puede estar dividido en tantos elementos privativos como plazas de aparcamiento tenga. Cada plaza se venderá a distintas personas, que pueden ser propietarios de pisos de la finca (titularidad ob rem) o no comuneros, o ambos. Los elementos comunes serán la puerta, rampa y zonas de acceso y maniobra. Los gastos y beneficios de dichos elementos deberían ser a cargo exclusivo de los titulares de las plazas de garaje. El promotor hará bien en regular esto en los estatutos.
3.- Las plazas de aparcamiento pueden estar destinadas a algunos o a todos los titulares de los pisos y locales, evitando que pasen a extraños a la comunidad. En este caso las plazas de garaje serán elementos anejos de los pisos o locales correspondientes. El artículo 553-35 CCCat dice que «Los anexos se determinan en el título de constitución como espacios físicos o derechos vinculados de modo inseparable a un elemento privativo, no tienen cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos». No pueden venderse separadamente de su piso o local.
4.- El garaje puede ser un elemento común más. Se destinará al aparcamiento de los dueños de pisos o locales (o de algunos), pero sin dividir el mismo en plazas ni asignar un sitio fijo a cada titular. El lugar para aparcar se otorga por un simple acuerdo o un convenio de división de uso, en documento privado. O se aparca donde haya sitio.
5.- El parking es un elemento común, pero se cede a terceros, total o parcialmente, a cambio de precio. El garaje será un elemento que tendrá la finalidad de obtener un beneficio económico para la comunidad. El Tribunal Supremo lo definió en la sentencia de 16-5-2006, como «un condominio de fin subordinado a unas propiedades plenas, en el que los propietarios tienen una cuota indivisa que guarda proporción con la que tienen en sus respectivos departamentos en propiedad horizontal”.
6.- Hay una forma de propiedad llamada pro diviso. No existe en la ley, sino en la jurisprudencia y la doctrina. Es una propiedad compartida respecto al inmueble y exclusiva sobre el aprovechamiento, al cual tiene derecho cada propietario pro parte de la finca. Dice la sentencia del Tribunal Supremo de 8-4-1965, que el derecho de los propietarios no recae sobre la totalidad e integridad de la cosa, sino que cada uno puede gozar de ella en proporción a su cuota, que atribuye el uso de una plaza o plazas determinadas. Un estatuto puede regular los elementos comunes y la distribución de los gastos. La titularidad puede ser ob rem : pertenecer solamente a los propietarios de los elementos privativos del edifici0.
7.- La propiedad del garaje puede configurarse como una copropiedad con atribución de cuotas a los condóminos. Es la propiedad pro indiviso, por cuotas, definida en el artículo 392 del Código Civil. En Cataluña está regulada en los artículos 552.1 y siguientes CCCat. Los copropietarios pueden ser los titulares de los elementos privativos, no serlo o haberlos de ambos tipos.
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