La comunidad de propietarios no siempre debe pagar por la ocupación del patio de un vecino

La comunidad de propietarios no siempre debe pagar por la ocupación del patio de un vecino

La comunidad de propietarios no siempre debe pagar por la ocupación del patio de un vecino

 

En este blog escribí un post sobre las servidumbres como derecho real y como elemento común del edificio en régimen de propiedad horizontal. También publiqué un artículo con ejemplos de este derecho real, que es más fácil de entender con casos concretos que en la teoría.

Las servidumbres más actuales son las que derivan de la instalación del ascensor. Las servidumbres las puede exigir la comunidad a uno o varios comuneros. Lo dispone el art. 553-39.2 CCCataluña: “La comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro.” El equivalente en la Ley de Propiedad Horizontal es el art. 9.1.c).

 

Indemnizaciones por servidumbre

Con la instalación del ascensor se ocupan inevitablemente patios y espacios privativos de locales comerciales y garajes. Más raramente, terrazas. Esta ocupación implica que el propietario tiene derecho a una indemnización por la pérdida del espacio. Lo dice el apartado 4 del art 553-39 CCCataluña: Los titulares de las servidumbres deben compensar los daños y el menoscabo que causen en los elementos privativos o comunes afectados.

Si la cesión de una parte de un elemento privativo a la comunidad de propietarios no ofrece duda sobre el derecho de la propiedad a ser indemnizada, en el caso de los patios de luces el tema es más complejo. El art. 553-39.2 CCCat habla de servidumbres permanentes sobre anexos (o anejos) de elementos privativos. Un anejo, según el D.R.A.E., es algo “unido o agregado a alguien o algo; con dependencia, proximidad y estrecha relación respecto a él o a ella”. Es el caso de las terrazas de uso privativo de los áticos. Y de los patios de entresuelos y locales, pero no todos.

 

La ocupación del patio que no es anejo o elemento privativo no comporta indemnización

Para aprender Derecho hay que leer sentencias. La ley no lo dice todo, hay que interpretarla, y la interpretación está en las sentencias.

El propietario de un piso que accedía a un patio que iba a ser ocupado por el nuevo ascensor demandó a la comunidad de propietarios exigiendo una indemnización de 5.914,50 € en concepto de indemnización por el espacio perdido y la pérdida de funcionalidad en el espacio físico restante.

La demanda fue desestimada en primera instancia. También en segunda instancia por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia 510/2017, de 28/9,

Dice esta última sentencia: “…el extremo fundamental a acreditar para determinar la estimación o desestimación de la demanda es la naturaleza del patio de luces. Si el mismo es privativo, o los actores (los propietarios demandantes) tienen un derecho de uso exclusivo sobre él, la instalación del ascensor supone la constitución de una servidumbre, con derecho a indemnización.

Solo hay servidumbre sobre un patio, y consiguiente indemnización al propietario que lo usa, si: 

  • El patio es un elemento privativo. 
  • Si el patio es de uso exclusivo de un elemento privativo. 

Si el patio es un elemento común sin más la comunidad de propietarios podrá ocuparlo sin necesidad de constituir servidumbre ni pagar indemnización. Aunque el patio lo use un único propietario.

Sabremos de quién es el patio y su uso leyendo el título constitutivo de la propiedad horizontal del inmueble.


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