Unos clientes del despacho tienen un ático con una terraza inmensa con vistas a toda Barcelona en la que quieren instalar unos toldos y un suelo flotante de madera, con jardineras. La comunidad está muy en contra. Mucho.
El principal conflicto con la comunidad es determinar si la terraza es de propiedad privada de mis clientes o es un elemento común de uso privativo.
En este artículo explico las condiciones para que una terraza a nivel se considere elemento común o privativo.
Hay que distinguir entre cubiertas y tejados no transitables y terrazas transitables:
- Las cubiertas y tejados no transitables son siempre un elemento común por naturaleza del inmueble. Nunca pueden ser elementos privativos.
- Las azoteas transitables a las que todos o algunos de los vecinos tienen acceso también son elementos comunes siempre.
- Las terrazas a nivel de los áticos y los patios de los entresuelos a los que sólo se accede desde un piso pueden ser elementos comunes de uso privativo o formar parte del elemento privativo.
La terraza a nivel del ático es un elemento común
Aunque el Código Civil común y el catalán no dicen nada sobre sobre las terrazas como elemento común, la jurisprudencia las ha venido considerando elementos comunes porque también son cubiertas del edificio (sentencias del Tribunal Supremo de 6-5-1991 y 29-7-1995).
Esta es la situación más habitual.
Los tribunales consideran que, cuando el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal del edificio no dice nada sobre la naturaleza de las terrazas a nivel, son elementos comunes de uso privativo. También serán elemento común de uso privativo si así se dice en el título.
Sin embargo, dado que la terraza no es un elemento común por naturaleza o esencial, es posible, si la comunidad de propietarios lo decide, desafectar la terraza y convertirla en un elemento privativo. Para ello será necesario modificar el título constitutivo o los estatutos. Ello incluirá la modificación de las cuotas de participación, que es el valor proporcional de cada elemento privativo en el conjunto del inmueble. El valor del ático será mayor si la terraza es de propiedad privada que si es de uso exclusivo.
El régimen de mantenimiento y reparaciones es el siguiente:
- Si el daño es consecuencia de una defectuosa conservación de la terraza, o se debe a defectos constructivos, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios.
- Cuando el daño procede del uso indebido o la desidia del propietario que tiene su uso exclusivo, este se hará cargo de la obra que corresponda.
La terraza a nivel del ático es de propiedad privada
La terraza a nivel del ático es un elemento privativo o de propiedad privada cuando el título constitutivo de la propiedad horizontal, o los estatutos, así lo dicen. Es el criterio de todos los tribunales. Entre otras, sentencias de las Audiencias Provinciales de Gipuzkoa, de 29-1-1998; Málaga, 4-6-1997; Barcelona, de 5-2-2001.
Por ejemplo:
(La vivienda) ocupa una superficie de setenta y un metros, setenta y siete decímetros cuadrados, más ciento cuarenta y nueve metros ochenta y ocho decímetros cuadrados de terraza, y Linda: al frente del edificio, Norte, con proyección vertical de la calle XXXX, mediante terraza propia,
En este caso, el pleno dominio corresponde a su propietario, que también deberá hacerse cargo de su mantenimiento.
Siendo las actuaciones que precisa la #terraza de carácter estructural y no meras labores de mantenimiento, es la #Comunidad de propietarios la que debe asumir dichas reparaciones
AP Lleida, Sec. 2.ª, 18-7-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
Acreditándose que el propietario del local está utilizando el patio interior para su actividad de hostelería, sin permiso de la #Comunidad de propietarios, y causando perjuicios y molestias a los vecinos, debe cesar en su uso
AP A Coruña, Sec. 4.ª, 15-12-2021#Derecho
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 2, 2022
