La duración de un contrato de alquiler de local de negocio debe ser determinada (artículo 1543 Código civil), por un número de meses o años. No puede convenirse una duración indeterminada o indefinida, ni perpetua o vitalicia. Hasta aquí la teoría. La realidad es más compleja. En los contratos de duración determinada puede haber cláusulas de prórroga del alquiler: A) El contrato se prorroga el número de años ya pactados si una de las partes no manifiesta lo contrario…
Opinan algunos que el legislador ha pretendido fomentar la inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. En realidad lo que ha hecho el legislador es dejar indefenso al arrendatario cuando se transmite la propiedad (y otros derechos reales) de la finca arrendada a un tercero que inscribe su derecho. Es decir, el contrato de alquiler no inscrito no obliga al adquirente del inmueble, lo que sí ocurría antes de la reforma de la Ley de…
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda del art 3 de la Ley de arrendamientos urbanos se incluyen los de local de negocio, almacén y oficina. También aquellos en los que se alquila un inmueble para ejercer una actividad social, cultural o recreativa, los de garajes y trasteros, y el alquiler de vivienda de temporada y segunda residencia o vacacional. La principal fuente de obligaciones en estos arrendamientos es el contrato de alquiler, y, subsidiariamente, en lo que…
El concepto de precario no existe en la legislación civil. Es un concepto de elaboración jurisprudencial (de los tribunales) realizado a partir del artículo 1565.3º de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil. En él se legitimaba a dirigir una demanda de desahucio contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced. El precario, a partir de este texto y a todos los efectos civiles: Es una situación de hecho:…
La presente situación económica hace que muchos jóvenes no puedan plantearse la compra de una vivienda, como era práctica habitual hasta hace poco, y busquen un piso de alquiler. El problema es que hay más demanda que oferta de vivienda de alquiler, lo que hace que los precios sean elevados, prohibitivos para muchos. En Barcelona, además, quienes buscan piso de alquiler tienen competencia extra. Inversores – extranjeros muchos de ellos -, atraídos por precios competitivos y alta rentabilidad, y…
El contrato de arrendamiento – como cualquier otro – se firma para cumplirse. Una vez concertados los pactos obligan a las partes: pacta sunt servanda. ¿Qué ocurre si no se cumplen? El artículo 1124 del Código civil permite resolver los contratos que generen obligaciones recíprocas cuando uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Hay obligaciones recíprocas cuando ambos contratantes tienen obligaciones con el otro. En un contrato de arrendamiento las obligaciones de arrendador y arrendatario está…
El arrendatario que alquila un local de negocio lo hace con la finalidad de instalar en él un negocio o comercio: farmacia, zapatería, peluquería, venta de comida preparada. Pactos sobre el uso del local Lo más habitual es que en el contrato se especifique a qué va a ser destinado el local, sancionándose el incumplimiento de esta obligación con la resolución del contrato. De no pactarse ningún uso el arrendatario podrá destinarlo al que tenga por conveniente, siempre que…
Las comunicaciones entre arrendadores e inquilinos se suelen hacer por escrito, en los domicilios para notificaciones estipuladas en los contratos. El burofax es, posiblemente, el procedimiento más usado. Es un sistema que permite la certificación del contenido del escrito que se envía, certificación que realiza un funcionario de correos. Es muy útil cuando hay que enviar urgentemente la comunicación o probar lo que se comunica. La redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6…
En el alquiler de local de negocio no hay plazo un mínimo de duración (en el alquiler de vivienda habitual es de 3 años). Tampoco hay un término máximo. Arrendatario y arrendador son libres de pactar la duración del alquiler y lo pactado debe cumplirse: pacta sunt servanda. Desistir significa que el arrendatario puede poner fin antes de concluir el plazo, por su propia voluntad, al contrato locativo. En el alquiler de vivienda se puede desistir transcurridos 6 meses…
En el local de negocio de alquiler hay los siguientes tipos de obras: Las obras de adecuación, de las que escribí este artículo. Las de conservación. Obras de mejora. Las de adaptación a discapacitados. Obras realizadas por el arrendatario. En este post trataremos las de conservación y las de adaptación a discapacitados. Son obras de conservación las necesarias para mantener el local en estado de servir para su finalidad. En algunos casos no será fácil distinguirlas de las de…