Resulta que en un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal en una localidad de la costa de Tarragona, digamos que Salou, uno de los pisos sufría filtraciones y humedades provenientes de la vivienda superior.
Y resulta también que una mercantil había comprado la vivienda causante de los daños, con un okupa dentro – por un precio tirando a irrisorio, supongo. Los propietarios del piso inferior ya sufrían las filtraciones y humedades en el cuarto de baño, la cocina y la galería de esta, donde estaban la lavadora, la secadora y el calentador de agua, antes de que la mercantil compradora adquiriera la vivienda.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, número 500/2023, de 26 de octubre, que resuelve el recurso 58/2022, condena a la mercantil propietaria de la vivienda superior a indemnizar al propietario del piso inferior los daños producidos.
Estos daños se producían desde el año 2015. (Naturalmente, el okupa o precarista no se preocupaba de los desperfectos producidos en el piso inferior.) En una sentencia de julio de 2016, ya se consideró probado que las humedades procedían del piso superior – a través de un concienzudo peritaje – y, en la sentencia de la Audiencia de Tarragona, se lee que los daños continuaban en 2020. Daños consistentes en el deterioro de la pintura de las paredes, el almacenamiento de agua en el falso techo de la cocina, que hubo que desmontar para que no colapsara, y desperfectos en diversos enseres almacenados en un altillo, además de las molestias.
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La mercantil propietaria había defendido en el juicio en primera instancia que no podía reparar el origen de las filtraciones y humedades. Había un okupa dentro, personaje que les impedía entrar por miedo a que lo sacaran a él por la fuerza. El juez, o la juez, no le dio la razón.
La mercantil recurrió contra la sentencia en apelación. Sin embargo, la sentencia de los magistrados de Tarragona no eximió de culpa a la empresa propietaria de la vivienda causante de los daños por el hecho de que esta estuviera ocupada por un tercero antes de que la compraran.
Por un lado, el artículo 553-38 del Código Civil catalán dice que los propietarios de los elementos privativos tienen la obligación de conservarlos en buen estado, así como mantener sus servicios o instalaciones, precepto que parece más un recordatorio que una obligación, porque no lleva aparejada consecuencia alguna por su incumplimiento dentro de la normativa catalana de la propiedad horizontal.
Sin embargo, cuando el incumplimiento del deber de conservación causa perjuicios a otros propietarios o a terceros, se aplica el artículo 1902 del Código Civil común: «El que por acción u omisión cause daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado» (culpa extracontractual). Este precepto se aplicó en un caso similar en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, de 18 de enero de 2023.
No parece que sea una sentencia muy justa, y más teniendo en cuenta lo difícil que puede resultar el desahucio de un precarista en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, la supuesta injusticia se arregla con el derecho de la propiedad a repetir contra el okupa por el perjuicio causado por no dejar reparar la avería.
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