En casi todos los contratos de alquiler, tanto si son de vivienda como de local de negocio, hay una cláusula tipo que se refiere a las obras que puede hacer al arrendatario. En general las obras requieren la autorización de la propiedad y normalmente se estipula que las realizadas quedarán a beneficio de la finca, y sin indemnización alguna para el arrendatario cuando termine el arriendo. Podéis leer aquí sobre las obras de conservación en locales; aquí sobre las…
Me gustan mucho los libros y los documentos antiguos, especialmente los jurídicos. Me entusiasma tocarlos y olerlos, y leerlos, claro, porque dan información sobre la sociedad de su época y explican las instituciones de hoy. Hace muy poco cayó en mis manos un contrato de alquiler firmado en Madrid en octubre de 1931. Es un impreso, no muy distinto al que aún puede comprarse en los estancos, pero con una importante diferencia: el sello es de la República Española.…
En Derecho procesal español hay dos tipos de procesos declarativos: el verbal y el ordinario. Las demandas se deciden en uno u otro juicio: Según la materia, como podéis leer en los artículos 248, 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si la cuantía, la suma que se reclama en la demanda, es inferior a 6.000 € , el proceso declarativo será verbal; si es superior, ordinario. En los asuntos que deban ventilarse en uno u otro…
Distinguir si estamos ante un contrato de alquiler de local de negocio o ante un contrato de arriendo de industria, o si, como juristas, vamos a redactar uno u otro es importante porque la legislación a aplicar no es la misma. El arrendamiento de un local de negocio se rige por el contrato, por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que el contrato no regule y, subsidiariamente, por las normas de arrendamiento de cosas y de fincas urbanas…
Una demanda de desahucio por falta de pago se acaba normalmente con el lanzamiento del inquilino de la vivienda o el local de negocio. La Ley de Enjuiciamiento Civil limita los motivos para oponerse y evitar el desahucio por falta de pago a la: Compensación de créditos: que el arrendador también deba dinero al arrendatario. Legitimación de las partes. Enervación. Que el inquilino pague todo lo que deba: renta y cantidades asimiladas. El pago parcial no enerva el desahucio.…
En el año 1964, cuando se promulgó el Decreto 4104/64, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no existía igualdad jurídica entre hombres y mujeres, ni en el supuesto de estar casados – obligatoriamente por la Iglesia y sometidos al Derecho Canónico. La gran mayoría de los contratos de alquiler de vivienda los firmaban los padres de familia, los maridos. Y la Ley garantizaba una estabilidad en el contrato de arrendamiento de vivienda si éste fallecía. Los artículo 58…
En los arrendamientos de vivienda son gastos generales los dedicados al adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda o a sus accesorios (garaje, trastero). Los que se pueden individualizar mediante aparatos contadores – suministros de agua, luz, gas -, siempre los paga el arrendatario, salvo pacto en contrario. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue: Si el piso está en un edificio en…
La Ley de Arrendamientos Urbanos es un norma de derecho especial, una excepción a las normas de derecho común del Código Civil sobre el arrendamiento de cosas – entre ellas los inmuebles. Su razón de ser es garantizar unos mínimos derechos a los inquilinos de viviendas, a los que arriendan una edificación habitable para que sea su residencia y domicilio. Pero no todo el alquiler de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 5…
Seguramente, cuando se piensa en un desahucio por impago de la renta a todo el mundo le viene a la mente que el inquilino no paga el alquiler. Es lo lógico. Sin embargo la cuestión es un poco más compleja. La renta debe ser cierta, una suma concreta, en la que arrendador y arrendatario estén de acuerdo. No es tan difícil que no haya acuerdo sobre la renta a pagar y lo que se debe. Hay muchos acuerdos verbales de…
En un anterior artículo explicaba quién puede instar un proceso judicial contra el arrendatario de una finca urbana – quién tiene legitimación activa. En este post me voy a ocupar de la legitimación pasiva: contra quién se puede dirigir una demanda judicial de desahucio y reclamación de rentas y cualquier otra que traiga causa de un contrato de alquiler de vivienda o local de negocio. El Juzgado territorialmente competente en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y desahucios es el del…