En todo contrato de alquiler de finca urbana hay un arrendador y un arrendatario. Es normal que haya conflictos entre ambos, que suelen acabar en los juzgados y tribunales (de ello vive quien esto escribe). En el conflicto judicial parece que el arrendador y el arrendatario, como firmantes del contrato de alquiler, son siempre demandado o/y demandante. Sin embargo la realidad jurídica es más compleja. Por ejemplo, ¿está legitimado el casero para continuar con la demanda de desahucio si en…
Cuando el inquilino de una vivienda o un local de negocio no paga la renta, o se retrasa en el pago de la misma, el arrendador puede enviarle un requerimiento de pago para posibilitarle la enervación. Se llama enervación al pago de cantidades debidas al arrendador antes del juicio y dentro de un plazo para evitar el desahucio. Es un modo extraprocesal de terminación del proceso. Si el arrendador no envía el requerimiento, el plazo para enervar será de…
La ocupación ilegítima de inmuebles ha sido un fenómeno frecuente estos últimos años. En Barcelona hay un movimiento okupa antisistema algunas de cuyas actuaciones han tenido una gran repercusión mediática: Can Vies (Sants) y el «banc ocupat» de la Travessera de Gràcia. En otras ocasiones – la mayoría -, la necesidad empuja a las personas a la ocupación de viviendas vacías, muchas de ellas propiedad de bancos después de una ejecución hipotecaria, otras propiedad de particulares, especialmente segundas residencias. Como…
El concepto de precario no existe en la legislación civil. Es un concepto de elaboración jurisprudencial (de los tribunales) realizado a partir del artículo 1565.3º de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil. En él se legitimaba a dirigir una demanda de desahucio contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced. El precario, a partir de este texto y a todos los efectos civiles: Es una situación de hecho:…
Las comunicaciones entre arrendadores e inquilinos se suelen hacer por escrito, en los domicilios para notificaciones estipuladas en los contratos. El burofax es, posiblemente, el procedimiento más usado. Es un sistema que permite la certificación del contenido del escrito que se envía, certificación que realiza un funcionario de correos. Es muy útil cuando hay que enviar urgentemente la comunicación o probar lo que se comunica. La redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos que entró en vigor el 6…
Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10ª, núm 384/2012, de 27/11, ha dictaminado que: El convenio de sometimiento de la resolución de controversias derivadas de la interpretación de un contrato de arrendamiento urbano para uso de vivienda a arbitraje distinto del de consumo es válido y eficaz. En los contratos de arrendamiento las partes pueden pactar someter sus disputas a arbitraje y no a la Administración de Justicia. O bien acordar que podrán acudir a una u otra vía indistintamente.…
¿Puedo dejar de pagar la renta si el arrendador no cumple con sus obligaciones? El casero se niega a realizar las obras de reparación necesarias en la vivienda o incumple otra obligación para con el inquilino. ¿Qué hace el arrendatario? ¿Dejar de abonar el arriendo? Algunos tribunales tienen como criterio que el arrendatario nunca puede dejar de pagar la renta. Es su principal obligación. También la más protegida por la ley. Otros sostienen que si el inquilino acredita un incumplimiento…
En mayo de 2014 escribí un artículo en el que os decía que iba a tener un juicio y que os comentaría la sentencia. Cumplo lo dicho. Una pareja había firmado con su casera un documento de fin de contrato de alquiler de vivienda. Figuraba la lectura de los contadores en la fecha de fin del arriendo. No había desperfectos . Unos días más tarde la casera les devolvió una pequeña parte de la fianza. Ellos creían que no les había…
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014 fija los criterios que deben cumplir los requerimientos de pago enviados por el casero al inquilino a fin de impedir la enervación de la acción de desahucio por impago según lo establecido en el artículo 22.4 de la Ley de enjuiciamiento civil. La enervación es el pago de las cantidades debidas al arrendador por el inquilino demandado, el avalista – al que…
Establece el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal que la convocatoria de las juntas de propietarios deben contener «..indicación de los asuntos a tratar». Más explicito es el artículo 553-21.4.a) del Codi civil catalán: en la convocatoria ha de expresarse clara y detalladamente el orden del día. En consecuencia, el Tribunal Supremo ha establecido que para que los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal sean válidos, en el…