¿Puede el arrendatario compensar las rentas con la fianza?
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, número 521/2025, de 4 de diciembre, aborda una cuestión recurrente en los litigios arrendaticios.
A saber:
- La determinación del momento en que surge la obligación del arrendador de devolver la fianza (dies a quo en términos jurídicos).
- Si la fianza puede ser utilizada para compensar rentas pendientes antes de devolver la finca.
La resolución recuerda que la exigibilidad de la devolución de la fianza tiene como presupuesto la restitución de la posesión del inmueble al arrendador.
¿Qué ocurre si el inquilino quiere compensar las rentas impagadas con la fianza?
Se trataba de una demanda de desahucio por impago en el que el inquilino sostenía que la suma entregada en concepto de fianza debía compensarse con las rentas reclamadas por la arrendadora, aun cuando en la fecha de presentación de la demanda no se había devuelto la posesión del inmueble.
La controversia se centraba, por tanto, en determinar si la fianza constituía un crédito líquido, vencido y exigible susceptible de compensación en ese momento procesal.
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¿Qué dice la sentencia sobre la fianza y las rentas pendientes?
La Audiencia Provincial parte de la naturaleza jurídica de la fianza arrendaticia prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su finalidad es garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario. Se incluyen las rentas, las cantidades asimiladas y los daños en la finca.
La sentencia establece que el día de inicio de la obligación de restitución de la fianza es la entrega efectiva de la posesión del inmueble al arrendador. Solo entonces puede determinarse si procede una restitución íntegra o parcial de la fianza.
Consecuentemente, cuando la demanda se interpone antes de la entrega, el arrendatario no tiene un crédito exigible frente al arrendador equivalente al importe de la fianza: no concurren los requisitos necesarios para la compensación de deudas. La compensación requiere que ambas partes sean recíprocamente acreedoras y deudoras y que los créditos sean líquidos, vencidos y exigibles.
La sentencia reafirma que la fianza arrendaticia tiene una función de garantía y no constituye un mecanismo automático de pago de las últimas mensualidades. Aunque muchos inquilinos no lo entienden así.
Dice otra sentencia de la Audiencia de Madrid, Sección 12ª, de 13 de julio de 2013, que las fianzas tienen una aplicación accesoria, para garantizar el cumplimiento del contrato y responder de los posibles daños y perjuicios que pudiera presentar el inmueble arrendado a la finalización del alquiler, por causa imputable al inquilino. La fianza debe atender tal finalidad de garantía, por lo que no es posible aplicar el importe de la fianza al abono de las rentas que el inquilino pudiera adeudar a la finalización del contrato hasta que sus responsabilidades queden fijadas. Solo con el importe sobrante de la garantía podrán pagarse rentas debidas.
Preguntas frecuentes sobre la fianza del alquiler
La ley dice que no. Pero si no se deben rentas u otras cantidades y se puede acreditar que no hay daños en el piso no hay problema.
El arrendador no tiene un plazo para devolver la fianza. La LAU dice que, pasados 30 días, el arrendador deberá abonar al inquilino la fianza más el interés legal del dinero vigente. El cómputo de los 30 días empieza con la entrega de la posesión del inmueble al casero, que suele coincidir con la entrega de las llaves.
No. El casero tiene derecho a revisar si el arrendatario ha cumplido sus obligaciones: que no debe nada, que no ha dado de baja los suministros si se prohibió en el contrato darlos de baja, que no hay desperfectos en el inmueble o en los muebles alquilados, lo que incluye los electrodomésticos. Con la cuantificación y comunicación de lo que se descontará de la fianza nace la obligación de su devolución al arrendatario. Solo entonces la suma de la fianza a devolver es un crédito líquido, vencido y exigible.
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