El requerimiento previo para evitar la enervación y su consideración como MASC en los juicios de desahucio por falta de pago
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 ha suscitado debates interpretativos en torno al requisito de los Medios Adecuados de Solución de Controversias, conocidos como MASC, en determinados procedimientos civiles.
Uno de los ámbitos donde más dudas se están planteando es el juicio de desahucio por falta de pago. En concreto, se discute si el requerimiento previo previsto en el artículo 22.4 LEC, utilizado para impedir la enervación de la acción cuando el arrendatario no paga la deuda en el plazo de un mes, puede servir también para cumplir el requisito de procedibilidad de acudir previamente a un MASC.
Qué exige la Ley Orgánica 1/2025
La L. O. 1/2025 concibe el MASC como una actividad negociadora a la que las partes acuden de buena fe con la finalidad de alcanzar una solución extrajudicial del conflicto, ya sea directamente o con la intervención de un tercero neutral.
El MASC es un intento obligatorio de llegar a un acuerdo con la otra parte antes de interponer una demanda.
Uno de los ámbitos donde hay más controversia es el juicio de desahucio por falta de pago. Concretamente, respecto de la posibilidad de considerar que el requerimiento previo previsto en el artículo 22.4 LEC, destinado a impedir la enervación de la acción si el inquilino no paga la deuda en el plazo de 1 mes, pueda cumplir también la función de MASC.
No es un tema baladí para el arrendador. Si el requerimiento de pago cuenta como MASC los plazos para desahuciar al inquilino moroso se acortan.
Diversidad de criterios judiciales
Hay tribunales que sostienen que el requerimiento de pago es suficiente para satisfacer el antedicho requisito de procedibilidad:
- La Junta de Magistrados de Primera Instancia y de los Juzgados Hipotecarios de Madrid (26 de septiembre de 2025.
- Junta de Magistrados de la Audiencia Provincial de Oviedo (19 de noviembre de 2025).
- Los jueces de Primera Instancia, Familia y Mercantil de Jaén (8 de abril de 2025).
Estos órganos consideran que el requerimiento del artículo 22.4 LEC constituye una regulación especial que permite entender cumplida la exigencia de acudir previamente a un MASC. A ello añaden que la ley contempla fórmulas de acuerdo dentro del procedimiento de desahucio, como la posibilidad de ofrecer en la demanda la condonación total o parcial de la deuda si se desaloja la finca.
¿Necesita asesoramiento antes de presentar un desahucio por impago?
En los procedimientos de desahucio por falta de pago, cumplir correctamente el requisito previo puede evitar retrasos en la admisión o tramitación de la demanda.
Teléfono / WhatsApp: (00 34) 627 317 100
Email: info@abogadoarrendamientos.com
El criterio de los tribunales de Barcelona: el MASC es obligatorio
No obstante, otras resoluciones han adoptado una postura más restrictiva. Así, la Junta de Jueces de Primera Instancia de Barcelona, celebrada el 8 de abril de 2025, admitió inicialmente que el requerimiento para impedir la enervación pudiera ser suficiente. Sin embargo, condicionó dicha conclusión a que el documento reflejara de manera clara, transparente e inequívoca una verdadera voluntad negociadora. Asimismo, precisó que la actividad negociadora no debía consistir necesariamente en una propuesta de condonación total o parcial de la deuda.
Sin embargo, este criterio quedó relativizado por el acuerdo alcanzado por las Secciones de la Audiencia Provincial de Barcelona el 31 de octubre de 2025. En dicha reunión se concluyó que, tanto en los procedimientos de desahucio por falta de pago como en aquellos fundados en la expiración del plazo contractual, no basta con un simple requerimiento de pago apto para excluir la enervación ni con una mera comunicación de fin del alquiler. Según esta interpretación, el arrendador debe ofrecer expresamente acudir a alguno de los MASC previstos en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025: la mediación, la conciliación, la opinión neutral de una persona experta independiente, la oferta vinculante confidencial y cualquier otra actividad negociadora desarrollada por las partes o sus representantes legales.
El requerimiento del artículo 22.4 LEC no figura en la antecitada lista. MASC y requerimiento tienen finalidades distintas: advertir al arrendatario de la deuda existente y de las consecuencias procesales derivadas de su impago. Su objetivo no es promover una negociación, sino privar de eficacia a una futura enervación de la acción de desahucio.
En Barcelona conviene cumplir el MASC de forma expresa
En Barcelona y su área metropolitana, el criterio más prudente es no confiar únicamente en el requerimiento de pago del artículo 22.4 LEC.
Lo recomendable es documentar una verdadera actividad negociadora previa, dejando constancia de que el arrendador ha ofrecido al arrendatario una vía de solución antes de presentar la demanda. No siempre será necesario formular una quita o una condonación parcial, pero sí conviene que el documento no se limite a reclamar la deuda.
En materia de desahucios, un defecto formal puede traducirse en semanas o meses de retraso. Por eso, la forma de preparar el requerimiento y el MASC no es una cuestión secundaria.
Preguntas frecuentes
Según los tribunales de Barcelona, no. Pero algunas ofertas para negociar tienen un plazo de respuesta de 30 días para el inquilino. Así que, en cierto modo y dependiendo de lo que haga el arrendatario, el MASC puede funcionar como un requerimiento de pago.
En mi trabajo en Barcelona y el área metropolitana lo tengo fácil: en un proceso de desahucio por impago sigo el criterio de los tribunales de Barcelona. Si actúo en otra provincia catalana también. Es la mejor manera de evitar complicaciones en la tramitación del desahucio.
Aunque los tribunales de Barcelona no exigen quitas de deuda o aplazamientos de pago es evidente que estas ofertas son una forma de MASC.
Según los tribunales de Barcelona si. Hay que negociar para que el inquilino se marche cuando se acaba el alquiler.
Abogado para desahucios por falta de pago en Barcelona
Si necesitas iniciar un procedimiento de desahucio por impago o tienes dudas sobre cómo cumplir correctamente el requisito previo de MASC, puedes contactar con el despacho.
ABOGADO ARRENDAMIENTOS
Sardenya, 397, 3º 4ª
08025 BarcelonaTeléfono / WhatsApp: (00 34) 627 317 100
Mail: info@abogadoarrendamientos.com
