Antes de que hubiera gobierno socialista era dudoso que la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, siguiera vigente. Ahora, con el nuevo Gobierno de Pedro Sánchez, ya es seguro que continuará en vigor.
Ya había escrito en este blog algunos artículos sobre la Ley 12/2023. Los podéis leer en este enlace. Lo hacía con precaución, dada la alta probabilidad de que se derogara.
Ahora ya podemos escribir sobre la Ley 12/2023 con más tranquilidad.
La Ley 12/2023 reformó la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Uno de los artículos modificados es el 10.
Los nuevos apartados 2 y 3 establecen una prórroga extraordinaria de un año a añadir a la duración mínima y a la prórroga tácita, con determinadas condiciones.
La prórroga extraordinaria del artículo 10.2 LAU
El apartado 2 del artículo 10 de la LAU dice:
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
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Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Los requisitos de la prórroga extraordinaria son:
1 La prórroga la tiene que solicitar el inquilino. Hay que entender que la petición debe hacerse antes de que termine el plazo contractual, aunque la norma no dice nada sobre plazos de preaviso.
2 El inquilino debe acompañar con la petición de prórroga extraordinaria la acreditación de una situación de vulnerabilidad social y económica. Esto deberá hacerse con un informe o certificado emitido dentro del último año por los servicios sociales correspondientes.
3 El casero que sea gran tenedor deberá aceptar la prórroga anual extraordinaria solicitada por el inquilino. No se dice nada sobre el arrendador que no sea gran tenedor, que son la gran mayoría. Hay que entender que si el casero no es gran tenedor el inquilino no tiene derecho a la prórroga extraordinaria.
4 Nada de lo dicho opera si se firma un nuevo contrato de alquiler.
La prórroga extraordinaria del artículo 10.3 LAU
Artículo 10, apartado 3, de la LAU:
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Requisitos:
1 La vivienda debe ubicarse en una zona de mercado residencial tensionado. Tenéis aquí un mapa de las áreas tensas catalanas.
2 Como en al apartado 2, las prórrogas obligatoria y tácita ya deben haber terminado.
3 La prórroga la tiene que solicitar el inquilino. La petición debe hacerse antes de que termine el plazo contractual, pero no se dice nada sobre plazos de preaviso.
4 La prórroga es de un máximo de 3 años. Es decir, el contrato de inquilinato de un casero persona física puede durar 11 años. Si el arrendador es una persona jurídica, puede durar 13 años.
5 La petición del inquilino deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, sin distiguir entre grandes tenedores y el resto de propietarios.
6 La prórroga no tendrá lugar si:
- Las partes firman otro acuerdo, no necesariamente otro contrato de arrendamiento.
- Se firme un contrato de alquiler con las limitaciones en la renta previstas en el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- El casero haya comunicado que necesita la vivienda en los términos del artículo 9.3 LAU.
