Algunos elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal

Algunos elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal

Algunos elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal

Los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, entendido como el uso y goce de los elementos privativos que lo conforman, especialmente los pisos.

Se detallan en el artículo 396 del Código civil:

  • El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
  • Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga.
  • Las fachadas. Los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
  • El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo.
  • Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
  • Las instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación y evacuación de humos. Las de detección y prevención de incendios. Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
  • Las antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, hasta la entrada al espacio privativo.
  • Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

El artículo 553-41 del Codi civil de Catalunya es bastante más breve. Son elementos comunes:

  • El solar, las piscinas y los jardines (¿cuántos edificios de Barcelona tienen piscinas y/o jardines? Poquísimos).
  • Las fachadas y las cubiertas.
  • Los vestíbulos, escaleras, ascensores y antenas.
  • Las instalaciones y servicios de los elementos privativos de uso común o que contribuyan al uso y disfrute de los elementos privativos.
Crítica

El listado del artículo 396 CC ha sido criticado por no ser ni exhaustivo, ni riguroso, ni necesario, crítica ampliable a la norma catalana, pero la intención es que sea ejemplificativo. No es exacta la separación de los elementos comunes entre los que lo son por naturaleza y los que lo son por destino, pues no agota las posibilidades del uso y disfrute común. En Catalunya hay elementos privativos de la comunidad para uso y beneficio común (artículo 553-34). Es el caso de un garaje propiedad de la comunidad que pueden usar los condueños.

Que los elementos sean comunes o privativos depende de:

  1. La realidad arquitectónica de cada inmueble.
  2. Su destino real.
  3. La escritura de división de la propiedad horizontal. Todos los elementos comunes susceptibles de serlo lo son salvo que se establezca que son privativos.
  4. Los estatutos de la comunidad de propietarios.

Hay elementos comunes que lo son a todos los dueños, como los ascensores, aunque el propietario del local de negocio no piensa lo mismo. Otros lo son en relación a algunos de ellos, como los patios o corredores que sólo sirven a parte de los pisos. Sin embargo, esto nunca se refleja en el coeficiente de participación de cada piso en la cosa común. A veces sí en el reparto de gastos comunes.

Por otro lado, en el edificio hay relaciones que están fuera de la comunidad horizontal.  Los tabiques de separación entre dos pisos, si no son muros de carga, son un elemento común pero restringido a los elementos privativos que separan. Son una pared medianera y no se les pueden aplicar las mismas normas que a las fachadas o las cubiertas. Su modificación se podría hacer por acuerdo de los propietarios implicados porque no afectaría a la solidez de la finca.

Elementos comunes por naturaleza

No hay un concepto legal de elemento común por naturaleza. Es común por naturaleza de un modo objetivo, por exigencias del uso de los pisos y locales del edificio. Pero esa objetividad debe entenderse para cada inmueble en concreto.

Las fachadas son cosa común por naturaleza. Ello no impide su aprovechamiento individual, empotrando cajas fuertes o canalizaciones, o modificándolas. Los balcones son parte de la fachada y elementos comunes. Las terrazas  pueden ser elementos comunes o privativos. En la jurisprudencia francesa balcones y terrazas se entendían como privativos, aunque su aspecto exterior se decidiera en común por afectar el aspecto exterior de la finca.

El suelo sobre el que se asienta la finca y el vuelo a partir del último piso construido son naturalmente elementos comunes, pero no necesariamente elementos comunes. Nunca es cosa común el suelo que circunda la finca, aunque sea terreno sobrante del solar sobre el que se edificó el inmueble (Tribunal Supremo, 5-3-1964).

El derecho de vuelo, de sobreedificar, puede no existir por haberse agotado la altura edificable (normativa urbanística). Lo puede tener reservado el dueño del solar, si no es la comunidad, o ser propiedad de un tercero. En Catalunya la reserva del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar a favor de terceros o de los constituyentes es válida si consta en el título de constitución de propiedad horizontal.

El suelo de varias fincas puede pertenecer al propietario que las ha construido. Si se construye en virtud de un derecho de superficie, el suelo, el subsuelo y su derecho de explotación (construcción de parkings) son del titular del derecho (superficiario), no de la comunidad. El derecho de explotación del subsuelo puede estar reservado a un tercero, a la comunidad o no existir, básicamente por razones de legalidad urbanística. Puede existir una comunidad bajo el suelo de otras (garaje bajo edificios), sin vínculo jurídico entre ellas si no comparten ciertos elementos. Hay muchas en Barcelona.

Elementos comunes por destino

Los elementos comunes por destino podrían ser de propiedad individual pero han sido destinados al servicio de la comunidad. Este servicio puede ser inmediato o mediato. Es mediato si se destina a obtener una renta con la que cubrir gastos de comunidad. Creo que el caso más frecuente en Barcelona es el alquiler de la antigua vivienda del portero.

Son cosas comunes accidentales, no esenciales del inmueble. Se pueden desafectar por acuerdo unánime de los propietarios y pasar a ser privados, enajenándolos a un comunero o a un tercero o alquilándolos.

Entre los elementos comunes por destino no mencionados en la ley podemos encontrar una lavandería, salas de juego y espacios comunes de trabajo. En Barcelona se está construyendo un edificio de madera que tiene los elementos comunes citados en suelo propiedad del ayuntamiento, que es el superficiario.

Objetos muebles pueden ser cosas comunes, como los sofás, butacas y plantas instalados en el vestíbulo.

También son comunes por destino los sótanos, salvo los destinados a servicios comunes (motores, calefacción). Generalmente son privados: garajes, locales.  El suelo no edificado dedicado a jardines también es común por destino.

En la propiedad horizontal compleja catalana (artículo 553-48 y ss) lo son los espacios compartidos: zonas ajardinadas y de recreo, piscinas.

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