Una comunidad de propietarios es una forma muy especial de comunidad de bienes en la que hay:
1.- Elementos privativos, propiedad de personas físicas o jurídicas. Son los pisos, las oficinas, los locales, los trasteros y las plazas de garaje.
2.- Elementos comunes. Pinchad aquí para saber qué son y cuáles son los elementos comunes de un inmueble.
Los propietarios tienen una participación porcentual – la cuota de participación -, en los elementos comunes. Son copropietarios de los mismos. Su gestión corresponde a la junta de la comunidad, que es su órgano de gobierno.
Hay unos elementos comunes un tanto especiales: los de uso privativo. Se trata de partes del edificio a los que sólo se tiene acceso desde un elemento privativo. Son los balcones, los patios de luces, las terrazas
Los elementos comunes de uso privativo sólo pueden ser destinados a aquello para lo que fueron concebidos. Una terraza es la cubierta plana y practicable de un edificio provista de barandas o muros; sirve para explayar la vista, tomar el sol, tener plantas y para que corra el gato. No es un espacio para ampliar la vivienda. Lo mismo se puede decir de un balcón y de un patio de luces.
Sin embargo, muchos usuarios de elementos privativos ocupan esos elementos comunes, los cubren e incorporan a su propiedad. Y a muchos vecinos no les importa.
El edificio ha tenido los permisos administrativos para ser construido tal como ha sido proyectado. Lo normal es que todo el volumen que podía ser construido haya sido construido. No entraré aquí en la ilegalidad urbanística, que sería muy complicado, pero lo más probable es que las ocupaciones de elementos comunes no estén amparadas por la legalidad administrativa. Ello puede conllevar sanciones a la comunidad. El propietario que ha ocupado elementos comunes debe pagar los gastos de volverlos a su situación anterior cuando el Ayuntamiento lo exige (Audiencia de Barcelona, Sección 19ª, sentencia 41/2018, de 1 de febrero).
No estoy hablando de algo raro. En 2005 el número de cerramientos en Barcelona se cifraba en 76.000 (un cerramiento cada 20 habitantes). Hay de todo. Desde simples cerramientos hasta cocinas construidas en terrazas.
La comunidad de propietarios puede aceptar la ocupación de un elemento común
Sin embargo, la comunidad tiene 10 años desde la ocupación de los elementos comunes para emprender acciones judiciales, que es el plazo general de prescripción del Código Civil Catalán (Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, sentencia de 16-6-2016).
Una vez transcurrido el plazo de 10 años se puede considerar consolidada la ocupación.
Al ser un plazo de prescripción:
1.- Puede interrumpirse por los medios admitidos en Derecho. Por ejemplo, una junta en la que se ponga de manifiesto la oposición de los comuneros.
2.- En un litigio la prueba corresponde a quien alegue la prescripción. Prueba documental: facturas, expedientes administrativos. Si cubren una terraza guardense las facturas.
Es decir, ocupar un elemento común -cerrar un balcón o una terraza – no es nada seguro. El coste puede ser doble: cerrar y devolver al estado original lo ocupado. Además del gasto del litigio.
Mejor pedir permiso.
La comunidad tiene derecho a no aceptar la ocupación de elementos comunes
La comunidad tiene derecho a no aceptar la ocupación de elementos comunes que un comunero le pida. Entre otras razones porque ocupar un elemento común implica modificar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal que describe el edificio, dado que se altera el volumen edificado.
Dicho de otra manera: el propietario interesado en cerrar su terraza o balcón no tiene derecho a hacerlo sin permiso de la comunidad.
No hay abuso de derecho en el acuerdo comunitario que deniega un cerramiento de terraza o balcón o patio. No abusa de su derecho quien actúa bajo el paraguas de un precepto legal (Tribunal Supremo, sentencia de 27-10-2011).
Lo dejó muy claro la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 25 de abril de 2013, que fijó la siguiente doctrina legal:
«La validez de los acuerdos comunitarios y su carácter no abusivo, cuando pretendan impedir por la sola voluntad de un propietario la apertura de huecos en la cubierta del edificio y la instalación estable de estancias en elementos comunes de uso privativo unidas funcionalmente a una vivienda privativa».
¿Por qué contactar con el abogado especialista en comunidades de propietarios?
Si quieres una consulta por teléfono llama al 807 505 867 (precio: 1,21 €/min si me llamas desde un fijo; 1,57 € si usas el móvil; no hay coste de establecimiento de llamada).
Sigue mis notícias en Twitter: @joseptermens
Al modificarse el Título Constitutivo alterando de las cuotas de algunos comuneros, todos los miembros de la #Comunidad de propietarios deben ser llamados al proceso
AP #Barcelona , Sec. 4.ª, 17-11-2022#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) March 15, 2023
Acreditándose que el propietario del local está utilizando el patio interior para su actividad de hostelería, sin permiso de la #Comunidad de propietarios, y causando perjuicios y molestias a los vecinos, debe cesar en su uso
AP A Coruña, Sec. 4.ª, 15-12-2021#Derecho
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 2, 2022