El suelo y la calle como elementos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal

El suelo y la calle como elementos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal

El suelo y la calle como elementos comunes en un edificio en régimen de propiedad horizontal

 

El suelo es el terreno sobre el que se ha construido el edificio. Es el primer elemento común mencionado en el artículo 396 del Código Civil. El artículo 553-41 del Código Civil catalán menciona el solar como elemento común.

El Tribunal Supremo, refiriéndose al subsuelo, lo considera elemento común por naturaleza en la sentencia de 18-10-2013. Sin embargo, el mismo Tribunal, sentencia de 5-3-1964, limitó su carácter común a la parte de suelo que sirve de base física del edificio. Puede haber reservas de los promotores para construir en el subsuelo.

La consecuencia de que la propiedad del suelo sea comunitaria es que es la comunidad de propietarios en su conjunto quien deberá hacerse cargo de las obras de conservación y reparación necesarias, “aunque la misma consista en la creación de un forjado sanitario en origen inexistente, por cuanto es la solución más adecuada en opinión nuevamente unánime de todos los peritos, que redundará en beneficio de toda la edificación”. (Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª, sentencia 16/2021, de 25 de enero).

 

Las calles de propiedad privada como elemento común

Hay una titularidad privada y elemento común muy poco conocido: las calles de propiedad privada. Que haberlas, haylas. En Barcelona existen pasajes privados que pertenecen a un conjunto de casas unifamiliares o a uno o más edificios. Si se puede construir un edificio sobre un suelo, puede haber otro suelo sobre el que no se edifique.

Las calles de propiedad privada son un elemento común. Sirven al disfrute de todas y cada una de las partes privativas al ser vías destinadas a la circulación peatonal y de vehículos de los propietarios  como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1985. (Otra cosa es que haya espacio para que todos los vehículos puedan aparcar.)

Las calles privadas pueden cerrarse o vallarse. El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de abril de 2006, refiriéndose a las mayorías previstas para tomar acuerdos en la Ley de Propiedad Horizontal, dijo que no se requiere la unanimidad de los copropietarios aún cuando el cerramiento no estuviera previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca o en sus estatutos. En el régimen del Código Civil catalán es discutible si basta con la mayoría simple de propietarios y cuotas o es necesaria la mayoría cualificada de las 4/5 partes de propietarios y cuotas del artículo 553-26.2.b para aprobar innovaciones físicas que afecten a la estructura o configuración exterior de la finca.

Algunas de estas calles de dominio privado pueden tener un uso público. La propiedad privada de una calle no excluye que el ayuntamiento correspondiente tenga, en relación con su uso, facultades de policía, de ordenación del tráfico. El ayuntamiento ejercerá dichas facultades con la única y exclusiva finalidad de mantener la calle abierta a la circulación rodada con independencia de los derechos y obligaciones dominicales que respecto a ella tenga la comunidad de propietarios. Puede constituirse una servidumbre en favor del ayuntamiento.