Okupas en la comunidad de propietarios. La acción de cesación y la responsabilidad del propietario para con sus vecinos

Okupas en la comunidad de propietarios. La acción de cesación y la responsabilidad del propietario para con sus vecinos

Okupas en la comunidad de propietarios. La acción de cesación y la responsabilidad del propietario para con sus vecinos

 

En un edificio de viviendas habitado por un número de personas puede haber vecinos conflictivos.

Algunos vecinos pueden ser conflictivos puntualmente, como los nuevos y jóvenes inquilinos del ático que invitan a sus amigos a una fiesta para inaugurar el piso.

Otros vecinos son conflictivos de una forma permanente y contumaz. De ellos hablo en este post.

 

La acción de cesación de actividades molestas en una comunidad de propietarios

El artículo 553-40 del Código Civil de Catalunya (CCCat en adelante) dice que:

A) Los vecinos del edificio no pueden realizar actividades contrarias

  • A la convivencia normal.
  • Que dañen o hagan peligrar el inmueble.
  • Que los estatutos de la comunidad de propietarios o la ley excluyan o prohíban expresamente.

B) La presidencia de la comunidad, por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien haga dichas actividades que deje de hacerlas.

Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes (inquilinos, usufructuarios u okupas) del elemento privativo  la acción de cesación de actividades molestas.

C) La comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen – especialmente los materiales.

Si las actividades continúan puede instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo a su propietario, su cierre. Si está alquilado puede solicitar del juez la extinción del contrato de arrendamiento.

Los tribunales consideran actividades molestas susceptibles de una acción judicial de cesación aquellas que tienen cierta intensidad y persistencia y un cierto grado de objetividad en orden a su consideración de actividades molestas o contrarias a la convivencia. No basta con meras molestias puntuales o esporádicas o que no sean de una cierta intensidad o simples percepciones subjetivas de alguno de los vecinos.

 

El problema de la okupación

Sin ánimo de criminalizar a un colectivo de personas de muy diversos orígenes y motivos para ocupar pisos vacíos, lo cierto es que la presencia de okupas puede ser muy molesta para los vecinos del inmueble. Tan molesta que puede ser necesario para la comunidad tomar medidas legales. No se les puede denunciar penalmente por un delito leve de usurpación de inmuebles. El único legitimado para ello es el propietario. Se puede recurrir a empresas que usan métodos de dudosa legalidad, aunque parecen ser rápidas y efectivas. La ley ofrece a las comunidades de propietarios la acción de cesación de actividades molestas. El problema es que la Administración de Justicia es lenta y la paciencia corta.

Algunos de los propietarios de pisos okupados se desentienden de la ocupación de su finca. Especialmente los bancos, que también suelen ser morosos de la comunidad.

Algunas ciudades del área metropolitana de Barcelona tienen serios problemas de okupas. En una Diligencia de Ordenación de un juzgado de febrero de este año se lee: “Debido a la alta tasa de ocupación en esta ciudad….requieráse a la adjudicataria (de un piso) al objeto de que adopte las medidas oportunas para la colocación de una “puerta anti-ocupa” que evite que el trabajo realizado por los órganos judiciales en colaboración con los servicios sociales del Ayuntamiento y las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad no se lleve a cabo en vano”.

Ilustraré los resultados de una acción judicial de cesación de actividades molestas contra okupas con una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª. Es la número 36/2021, de 29 de enero.

 

La sentencia

Una comunidad de propietarios estaba harta del comportamiento de unos okupas que vivían en el piso de un banco. Los ocupantes no sólo se comportaban de una forma que prescindía de cualquier norma de convivencia, sino que causaban daños en los elementos comunes del inmueble. El banco no hacía nada, pese a los requerimientos de la comunidad, que decidió interponer una acción de cesación de actividades molestas contra los okupas y el banco.

La sentencia de la Audiencia, que confirma la del Juzgado de Primera Instancia, falla lo siguiente:

  • Condena a los okupas a que cesen las actividades que molestan a los vecinos y dañan los elementos comunes de la finca.
  • Condena al banco a echar a los okupas.
  • Declara al banco de los daños materiales sufridos por la comunidad por no haber actuado diligentemente para evitar que los causasen y no haber instado el desahucio. Los daños ascendían a 3.214,66 €. Si el banco hubiera actuado diligentemente y hubiera hecho todo lo posible para desalojar a los ocupantes rapidamente no hubiera sido condenado a esta indemnización, como ocurrió en la sentencia 407/2019, de 10 de octubre, de la Sección 16ª de la Audiencia de Barcelona.
  • Condena a los demandados al pago de las costas de ambas instancias.

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