Las terrazas, a nivel de los edificios organizados como una comunidad de propietarios, pueden ser de propiedad privada, o privativas, o ser un elemento común más, aunque de uso privativo. Esta última posibilidad es la más frecuente.
Si quieren saber si la terraza de su ático es suya o de la comunidad deben consultar los estatutos o el título constitutivo de la propiedad horizontal de la finca.
Lo mismo puede decirse de los patios. Podéis leer en este artículo algunas consecuencias de que los patios sean privativos o comunes.
Cuando los clientes me han preguntado en el despacho cuáles son las consecuencias de que la terraza sea elemento común o privativo, centrándose en quién debe ocuparse del mantenimiento de las mismas, mi respuesta es siempre la misma: es irrelevante quién sea el propietario.
Las obligaciones del comunero que tiene acceso a la terraza son las mismas.
Una terraza a nivel es una cubierta o parte del tejado. La parte de la terraza que no se ve siempre es un elemento común: forjado, vigas, tela asfáltica. La responsabilidad de su mantenimiento y reparación es de la comunidad de propietarios, así como los daños que no procedan del mal uso del usuario de la terraza, como el desgaste del pavimento o de las barandas. La parte de la terraza pisable, la que se ve, debe mantenerla el propietario que tiene derecho exclusivo a su uso funcional, que es responsable de los desperfectos por el incorrecto uso. También se responsabiliza ante la junta de la comunidad de propietarios por las obras ilegales o no atorizadas realizadas en la terraza, obras que pueden incidir en el forjado y las vigas.
Dos sentencias
Dos sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona pueden ayudarnos a entender lo que significa lo antedicho.
En la de la Sección 19ª, 255/2021, de 21 de junio, se decide que la comunidad de propietarios es responsable de las filtraciones sufridas en la terraza que tiene uso privativo porque la causa es la ausencia de juntas de dilatación que provocó el levantamiento de las baldosas. Es un problema constructivo o de desgaste de la construcción.
La de la Sección 14ª, 158/2021, de 29 de marzo, condena al comunero que tiene atribuido el uso exclusivo de la terraza a pagar la reparación de los desperfectos del piso inferior porque las filtraciones que los ocasionaron le eran imputables. La causa de las filtraciones era que el sumidero estaba obstruido por suciedad. Es el comunero usuario de la terraza quien debe ocuparse de que el desagüe esté en óptimas condiciones para cumplir su función, porque es quien tiene la posesión de la misma.
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Siendo las actuaciones que precisa la terraza de carácter estructural y no meras labores de mantenimiento, es la #Comunidad de propietarios la que debe asumir dichas reparaciones
AP #Lleida , Sec. 2.ª, 18-7-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) November 2, 2022
Es la #Comunidad de propietarios quien debe hacerse cargo de la reparación de la terraza y de los daños causados al propietario por la falta de estanqueidad de la misma
AP #Barcelona , Sec. 13.ª, 18-11-2021#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
La #Comunidad debe indemnizar a la inquilina del local por los daños sufridos por las humedades causadas por elementos comunitarios como la bajante del colector o la fachada
AP #Barcelona , Sec. 1.ª, 21-12-2021#Derecho #Justicia
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) October 5, 2022
la causa de las filtraciones proviene de una acumulación de hojas que taponó el desagüe de la terraza, por lo que no cabe imputar en el siniestro responsabilidad alguna a la #Comunidad de Propietarios
AP #Barcelona , Sec. 1.ª, 27-9-2021#Derecho #Justicia #PROPIEDAD
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 21, 2022
