No es nada infrecuente que se produzcan daños a locales de negocio situados en edificios organizados en régimen de propiedad horizontal, que son la inmensa mayoría de los que se encuentran en las ciudades, por culpa o negligencia de la comunidad de propietarios.
En numerosos casos, se trata de filtraciones o inundaciones de agua que dañan el local propiamente dicho (continente y contenido) y la actividad que se desarrolla en el mismo, lo que puede llevar a una indemnización al arrendatario del local por lucro cesante.
En este post planteo dos cuestiones:
- La legitimación activa procesal de los inquilinos de los locales de negocio para reclamar a la comunidad de propietarios por los daños a las fincas alquiladas.
- La indemnización por lucro cesante que el arrendatario del local puede reclamar a la comunidad de propietarios.
Hay que tener en cuenta que el artículo 1560 del Código Civil dice que el arrendador no responde de las perturbaciones de mero hecho que un tercero cause en la finca arrendada, pero el arrendatario tiene acción directa contra el perturbador.
La legitimación activa procesal de los arrendatarios de locales de negocio para reclamar por los daños
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reconocido legitimación activa procesal a los arrendatarios de locales para reclamar por los daños ocasionados por terceros en la finca que han alquilado.
Dice la sentencia de la Sala 1ª, de 18 de diciembre de 2013: «no cabe atribuir al tribunal a quo error alguno en la afirmación de existencia de legitimación activa en el demandante, ya que el artículo 1902 del Código Civil se refiere al que causa daño a otro y, en casos como el presente, puede sufrir el daño directo incluso quien no es propietario sino simplemente poseedor autorizado por el dueño para el uso de la cosa, en cuanto habría de devolverla íntegra a su titular«.
La legitimación activa procesal, el derecho a demandar del arrendatario, ya la reconoció el Tribunal Supremo en una sentencia de la Sala 1ª, de 22 de septiembre de 1989:
«…la alegada circunstancia de que por tratarse de inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal, el arrendatario no puede reclamar de dicha Comunidad la pertinente indemnización, toda vez que en dicho régimen de bienes las relaciones surgen únicamente entre los propietarios de pisos y locales del edificio, no puede admitirse, ya que al hacer tal alegación no se tiene en cuenta que el exclusivo, directo y e inmediato perjudicado ha sido el propietario del almacén sito en referido inmueble como consecuencia de la negligente conducta de la Comunidad… el cual, por virtud de lo prevenido en el artículo 1902 del Código Civil, que establece y sanciona la responsabilidad extracontractual, se encuentra activamente legitimado para reclamar de quién fue causa del daño la pertinente indemnización«.
Ambas sentencias del Tribunal Supremo citadas en la sentencia 750/2021, de 21-12-2021, de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona. El criterio del Alto Tribunal está plenamente vigente.
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La indemnización por lucro cesante
El lucro cesante es el aumento patrimonial que se hubiere producido de no ocurrir el hecho que generó el cese total o parcial de la actividad en el local alquilado. Una peluquería con una inundación por la rotura de un bajante comunitario debe cerrarse; el/la peluquer@ no ingresa un céntimo, pero debe continuar pagando a sus trabajador@s. Por consiguiente, tiene derecho a una indemnización.
El problema es cómo se cuantifica.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige un prudente criterio restrictivo en orden a su estimación. Es precisa una prueba de que se dejaron de obtener las ganancias, sin que estas sean dudosas o contingentes y solamente fundadas en esperanzas. Es decir, hay que tener un peritaje muy fundado para demandar una suma.
El Tribunal Supremo también ha dicho lo siguiente sobre la indemnización por lucro cesante: la indemnización «….debe acordarse cuando se haya dejado de obtener una ganancia por parte del acreedor, y aunque es cierto que la jurisprudencia española ha sido restrictiva al señalar que no debe concederse indemnización en los casos de ganancias dudosas, si se ha reconocido que, aplicando criterio de probabilidad, debe indemnizarse aquella pérdida futura que razonablemente se prevea que puede ocurrir» (sentencias de 16 de diciembre de 2009 y 11 de febrero de 2013, citadas en la sentencia de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, 58/2022, de 25-1-2022).
En Twitter: @joseptermens
El arrendatario está legitimado para reclamar a la #Comunidad de propietarios por los daños causados al local y a su contenido a causa del incorrecto mantenimiento de los elementos comunes
AP Madrid, Sec. 8.ª, 1-3-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) September 13, 2023
Reconocido en estatutos el uso de todos los accesos comunes por los locales comerciales, la #Comunidad de propietarios no puede decidir el cierre de varios de ellos durante el horario comercial
AP #Murcia, Sec 1ª, 21-11-2022@JurisTwit
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) February 9, 2023
