Una comunidad de propietarios catalana, quizá cansada de la morosidad de sus comuneros , adoptó un acuerdo que se puede resumir así:
- Un recibo, derrama o cuota se considerará impagado si, transcurridos 30 días desde la fecha del vencimiento, no ha sido pagado o se ha devuelto el recibo.
- Transcurridos 60 días desde la fecha del vencimiento, el importe del recibo, derrama o cuota se incrementará en un 10%.
- Sobre el importe pendiente total del recibo, derrama o cuota, se aplicará un interés moratorio de un 10% anual hasta que se pague por completo.
- Los gastos que generen las devoluciones de recibos, derramas o cuotas serán pagados por la entidad (privativa) que las genere.
- El administrador comunicará al propietario moroso el vencimiento del recibo, cuota o derrama impagados. La comunicación se realizará mediante un correo electrónico o SMS o por cualquier otro medio
Este acuerdo, adoptado sin oposición y que nadie impugnó, se elevó a público, pues era una modificación de los estatutos comunitarios que debía inscribirse en el Registro de la Propietat.
El Registro de la Propiedad no inscribe el acuerdo
La registradora de la propiedad suspendió la inscripción. Consideró que «(..) la posibilidad de un pacto estatutario que imponga un recargo y unos intereses de demora sancionadores por el retraso en la obligación de pagar los gastos de comunidad (…) queda fuera de los límites que la ley determina»
Se recurrió contra la decisión de la registradora. El órgano encargado de decidir el recurso fue la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas (en adelante DGDEJ), que es la competente para decidir sobre los recursos interpuestos contra las calificaciones negativas de los títulos o de las cláusulas de éstos susceptibles de inscripción registral que se fundamentan en una infracción de las normas del derecho catalán, y, en concreto, a las emitidas en materia de propiedad horizontal, como es el presente caso (artículos 110 y 147.2 del Estatuto de 2006, y Ley 5/ 2009).
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La decisión de la DGDEJ es la Resolución JUS/2216/2016, de 14 de setiembre.
La DGDEJ comienza explicando que el régimen catalán de la propiedad horizontal se rige por el título de constitución y sus estatutos y por las normas imperativas del Libro V CCCat. Por ejemplo, no se puede prescindir de fijar una cuota de participación en los elementos comunes de todos los elementos privativos; tampoco puede fijarse dicha cuota de forma arbitraria.
La decisión
El artículo 553-4 CCCat dice que los créditos devengan intereses desde el momento en que debe realizarse el pago correspondiente y éste no se hace efectivo.
Esta norma convierte en automática la mora en el régimen de la propiedad horizontal, estableciendo unos intereses de demora en base al artículo 1100 del Código Civil común (CC). Ahora bien, estos intereses son indeterminados. No existe ninguna referencia al interés legal del dinero, ni a posibles cláusulas penales, ni a la posibilidad de establecer intereses superiores al legal, pero tampoco lo prohíbe. Por otra parte, el artículo 553-11.1.c) CCCat dice que en los estatutos pueden regularse el cumplimiento de las obligaciones, la distribución de cargas y beneficios, y la aplicación de gastos e ingresos.
Por tanto, la Resolución de la DGDEJ opta por considerar que la junta de una comunidad de propietarios catalana puede incluir en los estatutos penalizaciones por impago que comporten el pago de un interés superior, o inferior, al legal. En cualquier caso, la penalización no puede ser excesiva o inicua, teniendo en cuenta que la relación entre el propietario y la comunidad de la que forma parte no es una relación de consumo.
Además, la Resolución dice que no corresponde al registrador de la propiedad ni al notario establecer límites en la autonomía de la voluntad de las comunidades de propietarios. Esta autonomía está reconocida en el artículo 1255 CC, y en los principios fundamentales del Derecho civil catalán: la interpretación de las normas favorable a la libertad civil (artículo 111-6 CCCat), la sumisión plena a la ley y la intervención mínima de las administraciones públicas.
En todo caso, corresponderá a la autoridad judicial moderar sus efectos o declarar nulas las cláusulas estatutarias, si alguien impugna el acuerdo, y al legislador establecer los límites de los intereses (si quiere hacerlo).
No es nulo ni lesivo el acuerdo que decide compensar la derrama aprobada con el saldo positivo que cada comunero pudiera tener por sus aportaciones previas a la #Comunidad de propietarios
AP #Barcelona , Sec. 11.ª, 29-4-2022
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
La demandada vendedora deberá pagar las derramas que eran líquidas, vencidas y exigibles en el momento de la venta del piso
AP #Barcelona, Sec. 11.ª, 611/2019, de 8/11
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
No es poden discutir les despeses comunitàries que es reclamen, ja que es basen en un acord de junta vinculant, atès que ningú no el va recòrrer
AP #Lleida, Secció 2ª, 27 març 2017
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) December 23, 2022
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