¿Es legal la cláusula de renuncia a la prórroga tácita cuando se firma el contrato de alquiler de vivienda?

¿Es legal la cláusula de renuncia a la prórroga tácita cuando se firma el contrato de alquiler de vivienda?

¿Es legal la cláusula de renuncia a la prórroga tácita cuando se firma el contrato de alquiler de vivienda?

 

Al albur de los cambios políticos la duración mínima de los alquileres de vivienda ha tenido varias modificaciones recientes.

A saber:

A) Entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019 la duración mínima del arriendo de vivienda era de 3 años. Podía alargarse un año más si ninguna de las partes lo finalizaba antes. Este año extra era la prórroga tácita.

B) Desde el 6 de marzo de 2019 está vigente una nueva LAU. Se aplica a los alquileres de vivienda firmados desde dicha fecha.

Esta Ley de Arrendamientos Urbanos recupera la duración original de los arrendamientos de vivienda de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos. Cinco o  7 años de duración mínima obligatoria para el arrendador (prórroga forzosa o legal), según sea persona física o jurídica, más 3 años de prórroga tácita. Estos 3 años son obligatorios para el casero y potestativos para el arrendatario si ninguna de las 2 partes decide concluir el contrato al finalizar la prórroga legal.

La duración del contrato tiene, como en la redacción original de la LAU,  una implicación en la renta. Mientras dura el alquiler sólo puede actualizarse con el IPC

La duración y la  limitación de la renta  llevó a que los propietarios incluyeran en los contratos una cláusula por la que se establecía que el arrendatario renunciaba de entrada a la prórroga tácita. Así, el contrato terminaba al acabar la prórroga legal sin necesidad de que el casero manifestara nada a su inquilino. Los contratos duraban cinco años y luego se firmaba otro contrato con otra renta en lugar de continuar 3 años más con la mismaEs la lógica del mercado.

Estas cláusulas han vuelto cuando se ha recuperado la duración de 5 ó 7 años más otros 3 de los arrendamientos de vivienda. El casero no tiene interés en prorrogar el contrato 3 años más con la renta sometida al IPC cuando puede pactar otra nueva con el mismo inquilino u otro.

¿Son legales estas cláusulas?

 

La legalidad de la cláusula de renuncia a la prórroga tácita del art. 10 de la LAU

Su legalidad es discutible.

La idea de que esta cláusula no es legal puede fundamentarse en el artículo 6 LAU, que dice: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Dado que el artículo 1o forma parte del articulado no modificable en perjuicio del arrendatario la cláusula de renuncia a la prórroga tácita debería considerarse nula.

No hay sentencias del Tribunal Supremo que nos den una respuesta.

Lo que sí tenemos son sentencias de Audiencias Provinciales. Como en otros muchos asuntos, los jueces no se ponen de acuerdo.

La mayoria de Audiencias consideran que la cláusula es legal. El argumento es que la prórroga tácita del artículo 10 no es algo en beneficio exclusivo del inquilino. Cualquiera de las partes es libre de no continuar con el arriendo transcurrido el plazo mínimo del artículo 9, la prórroga legal,  que sí es obligatorio para el casero. El casero actúa según la ley, que le faculta a no conceder al arrendatario la prórroga tácita – siempre que respete el preaviso previsto en la norma.

Son de este parecer la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona, sentencia 168/2005, de 11-1; la Audiencia de Asturias, Sección 5ª, sentencia de 29-5-2018, y la de Burgos, Sección 3ª, sentencia de 25-4-2006.

A mi me parece el criterio lógico.

Otras Audiencias son del criterio contrario.

Su argumento, además de basarse en el artículo 6 que protege los derechos del inquilino, es que el artículo 10, que regula la prórroga tácita, no prevé expresamente su disposición por los contratantes. No parece un criterio muy sólido. Aún así, son de este parecer las sentencias de la Sección 19ª de la Audiencia de Madrid, de 21-9-2012, de la Sección 1ª de la de Navarra, de 21-11-2005, y de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia, de 30-4–2007.


Así pues, esta cláusula, y muchas otras, pueden negociarse. Confía la redacción de tu contrato de alquiler de vivienda a un abogado especializado en arrendamientos.

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