Las limitaciones y prohibiciones de uso de los pisos y locales en los estatutos de la comunidad de propietarios

Las limitaciones y prohibiciones de uso de los pisos y locales en los estatutos de la comunidad de propietarios

Las limitaciones y prohibiciones de uso de los pisos y locales en los estatutos de la comunidad de propietarios

Un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal es una comunidad de bienes que puede tener normas sobre el uso de los elementos privativos en los estatutos. Generalmente se trata de limitaciones de uso: a qué podemos dedicar nuestros pisos o locales y a qué no.  También pueden encontrarse limitaciones de uso en el título constitutivo de la propiedad horizontal realizadas por el promotor.

Esto no es conflictivo cuando los pisos se destinan a viviendas y los locales a su uso propio. El problema aparece cuando queremos cambiar su destino.

La Ley de Propiedad Horizontal se promulgó en 1960. Antes sólo trataba de propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil, aún vigente.

Pero ya había estatutos comunitarios antes de 1960.

Los límites  a las prohibiciones y limitaciones en los estatutos

La Disposición Transitoria Primera de la LPH de 1960 decía que regiría todas las comunidades y que sus estatutos

  • No podrían ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.El Tribunal Supremo, sentencia de 31-1-1987, dijo que los estatutos no podían contradecir la LPH, sus normas de derecho necesario, pero su derecho dispositivo – no obligatorio – sí. Consideraba válidos los estatutos según el artículo 1255 del Código Civil, que permite la libertad de pactos en los contratos.
  • En un plazo de 2 años debían adaptarse a la LPH los estatutos que contradijeran sus preceptos. Después cualquiera de los propietarios podía instar judicialmente la adaptación por el procedimiento del artículo 16.2º.

Este proceso judicial ya no existe. La única manera de cambiar los estatutos es por acuerdo comunitario unánime de los propietarios, lo que lo dificulta enormemente. En la legislación catalana bastan las 4/5 partes de propietarios y cuotas.

No hay ley que limite el contenido prohibitivo de los estatutos. Pero el Tribunal Supremo ha dicho:

  • Sentencia de 20-12-2008, sobre el derecho a la propiedad privada del artículo 33 de la Constitución. No se puede privar al propietario de la utilidad económica de su finca ni de su voluntad de usar, gozar y disponer de ella. Sin embargo  los estatutos pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades en atención al interés general de la comunidad.
  • Sala 1ª, Civil, sentencia 729/2014, de 3-12. Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso del inmueble deben constar de manera expresa para que sean eficaces. Sin limitaciones el propietario puede convertir un cine en una discoteca (sentencia de 6-2-1989); una vivienda en consulta médica (24-7-1992 y  29-2-2000); una oficina en vivienda (21-4-1997); un local en garaje (20-7-2007).
Jurisprudencia sobre estatutos

Este tema tiene mucha casuística y hay que rebuscar entre sentencias de los tribunales, que ofrecen distintas respuestas a diferentes estatutos.

Entre ellas:

  • Sentencia de 16-5-2008, Tribunal Supremo. Es conforme a derecho que los estatutos  no admitan en las viviendas las actividades comerciales y profesionales que impliquen  una mayor afluencia personas. Obedece al interés general de la comunidad, a su tranquilidad.
  • La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17ª, de 20-10-2008, declara válidos los estatutos que condicionan el destino comercial de locales y viviendas a la  autorización de la junta de propietarios. Pero el no de la comunidad no puede ser arbitrario.
  • Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección 3ª, sentencia 159/2017, de 8-9. La mera descripción del uso y destino del inmueble en los estatutos o en el título no supone por sí misma limitación del uso o de las facultades dominicales. Quiere decir que si se dice que los pisos se destinarán a viviendas ello no impide que sean despachos. Esta es una doctrina pacífica y constante.
  • Audiencia de Pontevedra, Sección 3ª, sentencia 139/2016, de 12-5. No se incumplen los estatutos por destinarse el piso a consulta médica sin hacerlo compatible con el uso como vivienda cuando no es un requisito exigido en ellos.
  • La Audiencia de Madrid, Sección 11ª, de 26-9-2017, declaró contrarios a los estatutos, que destinaban los pisos a vivienda familiar o a despacho de profesiones liberales, alquilar un piso por habitaciones.
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