Parece claro que a consecuencia de la crisis económica derivada de la pandemia del COVI19 la morosidad se incrementará en el pago de las rentas de los alquileres. Y ello a pesar de las medidas extraordinarias adoptadas por el gobierno en abril de 2020 para la moratoria del pago de la renta en alquileres de vivienda y en contratos de arrendamiento de local de negocio y de industria.
Un inquilino moroso es un problema para el propietario. La Administración de Justicia puede tardar meses en desahuciarlo. Además, es muy posible que el inquilino sea insolvente. Si no lo es, sólo se podrán embargar bienes si los tiene o salarios que excedan el Salario Mínimo Interprofesional, que para 2020 es de 950 euros mensuales.
El arrendador puede exigir garantías de pago al arrendatario.
Entre ellas:
2.- Un aval o una garantía pública, como la que da la Generalitat catalana con el Avallloguer. El aval puede ser de una tercera persona o bancario. Este último tiene la ventaja de que el banco se encargará de hacer el análisis de solvencia del arrendatario.
3.- Una póliza de seguro puede cubrir el impago de rentas y los gastos por desperfectos causados por el arrendatario. Algunas incluyen las minutas de abogado y procurador. La calificación de solvencia del inquilino la realiza la propia aseguradora.
Sin embargo, esto no es una garantía absoluta. Lo más frecuente es que los caseros alquilen su inmueble sin tener ni idea del posible historial de morosidad del arrendatario.
Pues bien, antes de firmar el arrendador puede saber si la persona física o jurídica que quiere alquilar su vivienda o local tiene deudas o ha dejado rentas por pagar de anteriores contratos locativos. De esto va el presente post.
Los ficheros de morosos
Los caseros pueden conocer la posible solvencia del aspirante a inquilino consultando ficheros de morosos. Siempre y cuando el aspirante esté incluido en uno de ellos, claro.
Hay un montón de ficheros.
Hay uno específico de arrendatarios con deudas, el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Ofrece a los caseros un estudio de solvencia aunque el arrendatario no esté incluido en el fichero, y a los inquilinos un certificado de no tener deudas.
Ibercheck es una empresa que proporciona informes sobre impagos de los últimos seis años. Los datos provienen del fichero ASNEF-Experian.
ASNEF tiene una base de datos cuya información procede de sus socios, principalmente entidades financieras y de crédito.
BADEXCUG tiene datos tanto de personas físicas como jurídicas. Se pueden consultar los apuntes deudores asociados a ellas, las cantidades que adeuden y quienes son sus acreedores. Para acceder a los datos hay que afiliarse, pagar una cuota mensual y cumplir ciertos requisitos.
Hay un Registro de Impagados Judiciales. Un fichero destinado a recoger información de deudas líquidas, vencidas y exigibles no inferiores a 50 € y reconocidas mediante una resolución judicial firme, aportada por los abogados de los acreedores. Incluye particulares, autónomos y empresas. Es muy útil para saber si se han reclamado deudas al arrendatario.
El Fichero de Incidencias Judiciales sólo contiene deudas con organismos públicos: Seguridad Social, Hacienda, Ayuntamientos, que van a ser perseguidas, reclamadas o ejecutadas por vía judicial y concursos de acreedores. No hay deudas de carácter privado.
El Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI) contiene información de impagos de personas jurídicas de un mínimo de 300 euros, documentadas en letras aceptadas, pagarés cambiarios, cheques de cuenta corriente y pagarés de cuenta corriente y que tengan fuerza ejecutiva.
El artículo 20 de la L.O. 3/2018, de Protección de Datos, establece que si el contrato de alquiler no se firma como consecuencia de la consulta efectuada en un fichero de morosos el consultante debe informar al afectado del resultado de dicha consulta.
Requisitos para incluir un inquilino en un fichero de morosos
Para incluir un inquilino en un fichero de morosos hay que cumplir lo dispuesto en el artículo 20.1 de la L.O. 3/2018, de Protección de Datos.
1.- Los datos debe facilitarlos el acreedor o quien actúe por su cuenta.
2.- Las deudas deben ser ciertas, vencidas, exigibles, y no reclamadas por vía administrativa o judicial o mediante un procedimiento alternativo de resolución de disputas.
3.- El acreedor debe informar al afectado, en el contrato o en el requerimiento de pago, sobre la posibilidad de incluirlo en un fichero de morosos. Este despacho ya ha advertido a algún arrendatario de que se lo incluirá en este fichero si no paga, con buenos resultados.
4.- La entidad que gestione el fichero debe notificar al afectado la inclusión de sus datos e informarle de sus derechos.
5.- Los datos sólo pueden mantenerse en el fichero mientras persista el impago. El límite máximo es de 5 años, a contar desde la fecha de vencimiento de la obligación.
6.- Los datos de un deudor sólo pueden ser consultados por quien tenga una relación contractual con el afectado que implique el abono de una cuantía pecuniaria, o buen que este le hubiera solicitado celebrar un contrato que suponga financiación, pago aplazado o facturación periódica. Los contratos de arrendamiento son de facturación periódica.
