En la legislación civil catalana los inmuebles se someten al régimen de propiedad horizontal desde que se otorga en escritura pública el título de constitución (art. 553-7 CCCat). No antes. Aunque la construcción del inmueble no esté terminada. Lo que implica que un sólo propietario puede otorgar el título, redactar los estatutos y constituir la comunidad.
En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la comunidad existe desde el momento en el que hay dos o más propietarios, si se ha otorgado previamente la escritura de división horizontal. Sin embargo, su artículo 13.8 dice: Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Damos por hecho en este artículo que el título de constitución ya está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Una vez el inmueble se somete al régimen legal de la propiedad horizontal, hay que constituir la comunidad de propietarios.
Es un procedimiento que parece sencillo, pero es más farragoso de lo que parece.
El libro de actas y su legalización
El libro de actas es lo primero que hay que procurarse.
Se puede comprar en cualquier tienda de artículos de papelería. El último que compré me costó 38,7 €. Debe ser de hojas que se puedan sacar para imprimir las actas.
El libro de actas debe llevarse al Registro de la Propiedad para su legalización. Hay que aportar el acta de la junta de constitución de la comunidad de propietarios. De lo contrario no te lo legalizan.
El/la registrador/a numera correlativamente los folios y pone un sello del Registro en cada uno de ellos. Además, expide un certificado en el que consta lo dicho, y donde también dice que es el libro de actas número 1. Así que, cuando se terminan los folios hay que ir a legalizar otro libro de actas. Coste de la legalización: 29,09 €.
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Es importante que las actas estén en el libro de actas, empezando por la de la constitución de la comunidad.
La junta de constitución de la comunidad de propietarios
La primera junta es aquella donde los propietarios deciden constituirse en comunidad y adoptan los acuerdos que estiman pertinentes., Entre ellos nombrar los cargos de president@ y secretario-administrador. Si el administrador es un profesional de la materia, habrá que aprobar el pago de sus honorarios.
Además, puede decidirse pedir un número de identificación fiscal (N.I.F.) a la Agencia Tributaria, abrir una cuenta bancaria, abrir la contabilidad con los gastos corrientes, abrir un fondo de reserva, establecer las cuotas ordinarias para el primer ejercicio, modificar los estatutos, o hacer unos nuevos si no los hay, etcétera. Incluso pueden modificarse las cuotas de participación en los elementos comunes si hay acuerdo unánime.
El NIF no es obligatorio tenerlo. No es necesario para legalizar el libro de actas. Pero si se van a hacer obras o abrir una cuenta bancaria es imprescindible. En la última comunidad que contribuí a constituir se modificaron completamente los estatutos. Para hacer la escritura pública de modificación de los estatutos la notaría nos exigió tener el NIF, que también es obligatorio si hay que pagar impuestos.
La misma notaría no vio con buenos ojos que el acta de constitución de la comunidad no estuviera en uno de los folios del libro de actas. Hubo que sustituir el «defecto» con un certificado, firmado por administrador y presidenta, en el que constara los acuerdos tomados en esa primera junta.
Mayorías para constituir la comunidad de propietarios
En la ley civil catalana la mayoría para constituir la comunidad es la simple de propietarios y cuotas. En cambio, para extinguir la propiedad horizontal es necesaria la unanimidad de los comuneros.
