En una compraventa inmobiliaria hay dos momentos clave:
La perfección de la compraventa, que como dice el art 1450 del Código Civil (CC), existe desde que comprador y vendedor acuerdan el objeto de la venta y el precio. Este acuerdo puede ser verbal, pero lo suyo es documentarlo en un contrato, que generalmente será el mal llamado contrato de arras.
Este contrato genera una obligación bilateral (o sinalagmática): el vendedor debe entregar el inmueble; el comprador pagar su precio (arts. 1450 y 1451 CC). En Derecho catalán, las obligaciones del vendedor están en los arts. 621-9 y ss. y las del comprador en los arts 621-31 y ss.
Dado el contenido de obligaciones que genera, en el contrato privado de compraventa deben constar qué finca se vende, el precio, el tipo de arras, la forma de pago, la fecha máxima de otorgamiento de la escritura de compraventa, las condiciones suspensivas o resolutorias si las hay, etcétera.
Lo que significa que debe estar muy bien redactado.
La entrega del bien es el segundo momento. Esta entrega se puede hacer de cualquier manera. Se entiende que hay entrega cuando se pone el inmueble en poder y posesión del comprador (art. 1462 CC, y Tribunal Supremo, sentencias 369/2005, de 18 de mayo, y 541/2017, de 4 de octubre). Sin embargo, si hay escritura pública se entiende que la entrega del inmueble se hace con el otorgamiento de la misma si de la escritura o de otros hechos no se deduce lo contrario. Esto es muy importante a efectos fiscales.
Hay un artículo que puede resultar equívoco. El punto 1ª del art. 1280 CC dice que la creación, modificación, transmisión y extinción de derechos reales – como la compraventa – sobre bienes inmuebles debe constar en documento público. Sin embargo este requisito formal no es ad solemnitatem sino ad probationem. Es decir: no es necesaria la escritura para la transmisión de un inmueble. Por ello, el Tribunal Supremo ha dicho que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública un contrato de compraventa no es causa de resolución contractual al amparo de lo establecido en el art. 1124 CC. Habrá que exigir el cumplimiento de lo pactado en el contrato privado ante un tribunal si la contraparte no quiere ir al notario.
Otra cosa son las ventajas que otorga la firma de una escritura pública notarial, como explico a continuación.
Diferencias entre contrato de compraventa y escritura pública
El contrato privado lo firman las partes interesadas en cualquier tipo de papel o soporte electrónico. La escritura la otorga un notario en un papel especial. Están regulados el número de líneas y los márgenes de cada página.
El contrato privado tiene fuerza de ley entre los contratantes, pero no tiene presunción de veracidad. Si tiene presunción de veracidad una escritura pública, aunque admite prueba en contrario (presunción iuris tantum).
Las diferencias más importantes son:
- La escritura pública es inscribible en el Registro de la Propiedad. El contrato privado de compaventa no. La inscripción en el Registro otorga una protección al comprador frente a terceros que inscriban su derecho con posterioridad. Si se inscribe una hipoteca sobre la finca antes que nuestra escritura de compraventa vamos a tener un problema.
- La escritura es directamente ejecutable por los tribunales. Para ejecutar un contrato privado hay que instar un juicio declarativo ordinario, ganarlo, y ejecutarlo posteriormente. Se gana mucho tiempo.
El problema de la escritura pública es que funciona como una denuncia a efectos fiscales. Especialmente en la compra de viviendas y otros inmuebles de «segunda mano», en los que se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Hay un plazo de 30 días desde la fecha del otorgamiento para la declaración y el pago. Siempre que la entrega de la finca, que es el hecho imponible de este impuesto, no se haya producido antes. En las compras de inmuebles sujetas a IVA la obligación de pago del impuesto se produce cada vez que se paga una suma de dinero, con independencia de la fecha de entrega del bien inmueble.
Twitter: @joseptermens
