Clases de prórroga en el contrato de alquiler de vivienda

Clases de prórroga en el contrato de alquiler de vivienda

Clases de prórroga en el contrato de alquiler de vivienda

Algo que se prorroga continúa en el tiempo. En un contrato  supone su continuación terminado el plazo convenido. Además en el contrato de alquiler de vivienda habitual implica el mantenimiento sin alteración de las cláusulas pactadas entre las partes y la permanencia de las garantías prestadas por terceros, lo que no ocurre en la tácita reconducción.

En la legislación arrendaticia vigente en España hay varias clases de prorrogas.

a) Prórroga forzosa o legal, regulada en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU64). Es irrenunciable (artículo 6 TRLAU64). Llegada la fecha de vencimiento del contrato éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y ello aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones (lo que contradice el artículo 1571 del Código civil). La prórroga forzosa se mantiene a favor de las personas que cumplan las  condiciones  de los artículos  58 y 59 TRLAU64, lo que no implica que el contrato sea indefinido.

La prórroga forzosa o legal  se instauró en España en 1920. La emigración del campo a las ciudades produjo en éstas  una escasez de viviendas que la destrucción provocada por la Guerra civil acentuó. El artículo 9  del Real Decreto-ley 2/1985 suprimió el régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos de vivienda y locales de negocio concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1985. Que la prorroga forzosa no se aboliera hasta tan tarde es una de las causas – hay otras muchas – que explica que pocos españoles residan en una vivienda de alquiler.

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b) Prórroga voluntaria. Libremente pactada por las partes (autonomía de la voluntad). Por ejemplo, que a la finalización del contrato éste se prorrogue por un plazo determinado si ninguna de las partes se opone.

c) Prórroga obligatoria, La ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 está informada  por el principio de la libre autonomía de la voluntad, pero su artículo 9.1, primer párrafo, establece una prórroga forzosa limitada a 5 años para los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995. La duración mínima de 5 años también está asegurada en los casos previstos en los artículos 13, 14 y 16.4.

El propósito de la ley es dotar de  estabilidad el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual de individuos y familias. Estabilidad que la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que entró en vigor el 6 de junio de 2013 ha dejado en 3 años.

d) Prórroga tácita. En la línea de dotar de estabilidad el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual, el artículo 10 de la Ley 29/1994 establece un sistema de prórrogas que operan después del vencimiento del término contractual o una vez transcurridos los 5 años de prórroga obligatoria. Si ninguna de las partes notifica a la otra con un mes de anticipación como mínimo su voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años más, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador. Transcurridos los 3 años, si el arrendatario se mantiene en el uso de la vivienda y ni arrendador ni arrendatario denuncian el contrato operará la tácita reconducción en los términos del artículo 1581 del Código civil .

En los contratos celebrados después del 6 de junio de 2013 esta prórroga sólo es de un año.