El Código Civil de Catalunya dice:
- Los propietarios pueden asistir a la junta personalmente, o por representación legal (del menor de edad), orgánica (de entes asociativos y empresas) o voluntaria.
- Se puede delegar en otro propietario voluntariamente, mediante un escrito que designe el nombre de la persona a quien se delega. Puede indicarse el sentido del voto en cada uno de los puntos del día. La delegación debe hacerse para un junta concreta y debe recibirse antes de que empiece esta.
Obviamente, la delegación del voto parte de la base de que el propietario no quiere o no puede asistir a la junta. No es posible que acudan representado y representante a la vez. Además, el representado debe tener derecho de voto en la junta. No lo tendrá si es moroso.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es más escueta. El artículo 15.1 dice: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Un artículo tan genérico ha dado lugar a una variada juriprudencia menor, que son las sentencias de las Audiencias Provinciales (AP).
Tened en cuenta que las sentencias que se refieren en este artículo aplican la LPH, no la ley catalana.
Sentencias sobre la delegación del voto de los comuneros
Aplicación de la doctrina de los actos propios.
Para la asistencia a junta en nombre de un propietario solo es necesaria una autorización firmada por el mismo, pero si la junta acepta otra forma no puede ir en contra de sus propios actos (AP Baleares, Sección 3ª, 7-11-2017).
AP Valencia, Sección 7ª, 23-2-2009: es válido el voto de quien representa a los copropietarios de la vivienda desde hace muchos años.
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La delegación no debe hacerse necesariamente a otro propietario, al contrario de lo que dice la ley catalana. Se anula la junta por no haber permitido la asistencia del letrado con la delegación escrita del comunero (AP Zaragoza, Sección 5ª, 10-1-2007). El letrado puede actuar de asesor del comunero presente si la junta le permite acudir, siempre que no haya prohibición previa, cosa nada habitual.
Es válido el apoderamiento verbal:
- Cuando se acredita con otras pruebas (AP Cádiz, Sección 2ª, 17-3-2009).
- Si los representados no se oponen (AP Baleares, Sección 5ª, 8-2-2005, y Barcelona, Sección 1ª, 15-9-2003).
- La doctrina del Tribunal Supremo, sentencia de 5-2-1992, es que el apoderamiento no viene sujeto a forma ad solemnitatem, sino ad probationem (AP Vizcaya, Sección 4ª, 7-10-2011) puesto que el mandato puede ser verbal (artículo 1710 del Código Civil). En la ley catalana el mandato también puede ser verbal, pero la regulación de la propiedad horizontal sí exige la forma escrita en la delegación del voto.
Se puede delegar mediante correo electrónico (AP Madrid, Sección 25ª, 25-7-2012). También se admiten los SMS, mensajes de WhatsApp, Telegram, fax, e incluso las fotocopias, en aplicación del principio de libertad de forma, a condición de presentar los originales si se impugnan (AP Alicante, sentencia 306/2018). En todo caso, el comunero delegante y la persona representante deben quedar bien identificados.
El poder general notarial es válido (AP Málaga, Sección 6ª, 21-6-1999).
Se admite la representación de padres a hijos sin necesidad de escrito cuando lo admite la comunidad (AP Barcelona, Sección 1ª, 19-9-2007).
Se presume el consentimiento del cónyuge para la representación, cuando ambos son copropietarios (AP Alicante, Sección 5ª, 24-11-2005). Esto es lógico. Normalmente los copropietarios no acuden juntos a las reuniones.
En caso de copropiedad hay que nombrar un representante (AP Madrid, Sección 18ª, 7-9-2001).
El representado está vinculado por el voto de quien lo representa (AP Pontevedra, Sección 1ª, 14-6-2006).
