En primer lugar, la ley 12/2023 sólo se aplica a los contratos de alquiler de vivienda habitual.
No se aplica a los arriendos de habitación, ni a los de temporada, ni a los de local, nave, garaje.
Por otro lado, sólo se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del día 26 de mayo de 2023. Con excepciones.
¿Puede aplicarse la Ley 12/2023 a contratos de alquiler anteriores al 26 de mayo?
La Disposición Transitoria Cuarta de la norma en cuestión , apartados 1 y 2, dice:
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.
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La redacción dada por la Ley 12/2023 a algunos artículos de la LAU no favorece nada a los propietarios. Por consiguiente, no es descabellado pensar que la inmensa mayoría de ellos esperaran todo lo posible para aplicar la nueva LAU. Hasta el punto de que pueden prorrogarse contratos firmados con anterioridad al 26 de mayo de 2023, de tal modo que el arrendador no tenga que firmar un nuevo contrato locativo que pueda estar sujeto a la prórroga extraordinaria prevista en el apartado 3, artículo 10, de la LAU. Especialmente, si el arrendador es un gran tenedor de vivienda o el piso o la casa están en una zona de mercado residencial tensionado.
La actualización de la renta en 2024 se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda anteriores y posteriores a la Ley 12/2023
El apartado 3 de la misma Disposición Transitoria está redactada como sigue:
Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.
El artículo 46 del R.D.L. 6/2022 fue modificado por la Disposición Final Sexta de la Ley 12/2023. Se refiere al límite en el aumento de la renta prevista para 2024, que será de un 3% en cualquier caso:
Si el arrendador es un gran tenedor el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del 3%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará limitado a un 3%.
Si el casero no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de pacto, el incremento de la renta no podrá ser superior al 3%.
No se aplica el IPC, ni el IGC en 2024. Y, a partir de 2025, se aplicará un nuevo índice que tiene que estar listo antes de fin de 2024.
