Una comunidad de propietarios demandó a un propietario por transformar un local comercial en vivienda sin su autorización.
El Tribunal Supremo falló que la transformación era acorde a Derecho aplicando la siguiente doctrina jurisprudencial: las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en régimen de propiedad horizontal deben constar de manera expresa, ya sea en una ley, en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
En el caso no había limitación legal ni estatutaria. El caso es frecuente: en los últimos años, en el barrio de Barcelona donde vivo muchos locales se han convertido en viviendas.
Tengan en cuenta que las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos tienen amplias competencias en vivienda y urbanismo.
El Codi civil de Catalunya permite a los propietarios de viviendas y locales (elementos privativos) hacer obras de conservación y reforma en ellos siempre que no perjudiquen a los otros propietarios ni a la comunidad y no disminuyan la solidez del edificio ni alteren su composición o su aspecto exterior (artículo 553-36.1). El comunero debe comunicar al presidente o al administrador y al ayuntamiento el inicio de las obras.
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En el alquiler de locales comerciales y viviendas las prohibiciones y limitaciones de uso se establecen en el contrato. También les son aplicables las legales y estatutarias si el inmueble está en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
En el alquiler de locales suele estipularse el estado en que se entrega el local, el uso al que estará destinado, las clases de obras que el arrendatario puede hacer en él y en qué condiciones, cómo debe conservarse, cómo deben colocarse los rótulos, la instalación de máquinas y las obras que puede hacer el arrendador en el local mientras dure el alquiler .
En los alquileres de vivienda,las obras se regulan en los artículos 21 a 24 de la Ley de arrendamientos urbanos, aunque la reforma de la Ley que entró en vigor el 6 de junio de 2013 permite a arrendador y arrendatario una mayor libertad de pacto.
Entre las limitaciones de uso que se pueden concertar: no tener perros o mascotas, no instalar aparatos de aire acondicionado, no instalar parquet, limitar el número de personas que pueden habitar la vivienda y la utilización e instalación de macetas y otros elementos en las terrazas y los balcones.
En todo caso, las viviendas y los locales deben usarse siguiendo las más elementales normas de convivencia. Esto rezaba un letrero que vi en un ascensor (no cuelgo la foto porque no se ve el texto): «Se ruega al propietario del perro que ladra durante la noche tenga a bien tomar las medidas pertinentes con el fin de no alterar el descanso y la comodidad de los vecinos».
Reconocido en estatutos el uso de todos los accesos comunes por los locales comerciales, la #Comunidad de propietarios no puede decidir el cierre de varios de ellos durante el horario comercial
AP #Murcia, Sec 1ª, 21-11-2022@JurisTwit
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) February 9, 2023
