¿Qué gastos de comunidad de propietarios tiene que pagar el inquilino?

¿Qué gastos de comunidad de propietarios tiene que pagar el inquilino?

¿Qué gastos de comunidad de propietarios tiene que pagar el inquilino?

El arrendatario de una finca urbana está obligado al pago de la renta contractual. Hasta tal punto que basta el retraso de un día en el abono para que el casero pueda empezar un proceso de desahucio.

Además, el inquilino está obligado a pagar las llamadas cantidades asimiladas a la renta.

Estas cantidades pueden dividirse en dos grupos:

  • Las que debe pagar porque así lo exige la ley. Es el caso de la tasa de recogida de basuras.
  • Aquellas que debe pagar porque a ello se ha obligado en el contrato: los impuestos, el IBI y los gastos de la comunidad de propietarios.
Origen de la obligación de pago

El origen de la obligación de pagar los gastos de comunidad está en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dice:

  • 1Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Como veis la LAU dice que las partes podrán pactar. Lo que implica que si no se pacta el inquilino no debe pagar los gastos de comunidad, por mucho que se lo reclame el casero. Es el criterio judicial general y el de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, sentencia 45/2018, de 29 de enero.

¿Qué gastos debe pagar el arrendatario?

Los gastos de un inmueble en régimen de propiedad vertical y los de una comunidad de propietarios son de dos tipos:

  • Ordinarios. Son los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble. Están previstos en el presupuesto anual de gastos y se pagan de forma periódica: el mantenimiento y la conservación del ascensor, la luz y la limpieza de la escalera, el conserje, la factura del administrador.
  • Extraordinarios. No se pagan con periodicidad, sino que son abonados mediante derramas independientes de la cuota anual. Entre ellos: la dotación del fondo de reserva, las obras extraordinarias, los gastos de un pleito.

En la práctica nunca se cobran los gastos extraordinarios a los inquilinos; sólo se cobran los ordinarios. Es así porque lo que paga el arrendatario es aquello que le beneficia de un modo directo. Es decir: el conserje y la vigilancia, el ascensor, la limpieza. Por la misma causa la ley le obliga a pagar la tasa de recogida de basuras.

Pero ¿qué ocurre si lo que se dice en el contrato es que el arrendatario pagará los gastos de la comunidad o los gastos de sostenimiento del inmueble sin distinguir entre unos y otros?

La jurisprudencia mayoritaria es del parecer de que para que el casero pueda cobrar al inquilino los gastos extraordinarios debe existir una cláusula expresa y explícita en el contrato de arrendamiento. Es la postura de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencias 332/2016, de 29 de junio, y 94/2015, de 16 de marzo.

¿Cómo de expresa y explícita debe ser tal cláusula? Pues como la siguiente:

  • “El arrendatario satisfará la cuota ordinaria y las derramas extraordinarias que correspondan al local arrendado en la comunidad de propietarios del inmueble, y ello aún cuando los recibos se giren a nombre del propietario, que podrá repercutir su importe sobre el inquilino o arrendatario”.

Es muy discutible que una cláusula así pueda admitirse en un alquiler de vivienda. Por contra, en un alquiler de local puede ser razonable si se pacta una larga duración.

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