El gobierno socialista no se rinde. Después del fracaso del Real Decreto Ley (RDL) 21/2018, que contenía una reforma de la Ley de arrendamientos Urbanos que estuvo en vigor entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, ha publicado otro Decreto el 5 de marzo, el RDL 7/2019, que entró en vigor el 6 de marzo. Los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen a partir de esta fecha se regirán por la reforma de la LAU que contiene. Si la Diputación Permanente del Congreso lo aprueba en un plazo de 30 días, tendremos una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. De lo contrario tendremos una segunda LAU de corto recorrido.
La renta
La renta será la que acuerden las partes libremente. Es decir: la que dicte el mercado.
La renta sólo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. La actualización será como hayan acordado las partes. Si no hay pacto expreso, la renta no se podrá actualizar.
Si hay un pacto sobre algún mecanismo de actualización de la renta que no detalle el índice o metodología de referencia (algo absurdo que no he visto nunca) la renta se actualizará según el Índice General de Competitividad.
La gran novedad de la reforma es el límite al aumento de la renta. Sea cual sea el método empleado para actualizarla (leáse aumentarla) no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a la fecha de cada actualización. El mes de referencia para incrementar o disminuir la renta será el que corresponda al último índice publicado por el INE en la fecha de la actualización del precio del arriendo.
Es una manera de invitar a los firmantes a someter su actualización al IPC. Si no se puede incrementar la renta más de lo que marque el IPC, ¿por qué utilizar otro método?
Se crearán, según la Disposición Adicional Segunda, índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Las Comunidades Autónomas podrán crear los suyos. Ya veremos si funcionan o no (apuesto a que no).
La fianza del alquiler
La fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos queda exactamente igual. Sólo hay que sustituir el plazo de 3 años por el de 5 ó 7, según el casero sea persona física o jurídica.
El único cambio es que la garantía adicional a la fianza, en contratos de duración de hasta 5 ó 7 años, no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Ahora bien, no hay límite en el monto de la fianza. El mínimo es de 1 mes, pero no hay máximo. ¿O es que hay que entender que el máximo de la suma de la fianza es de 1 mes de renta más dos meses de garantía adicional?
El depósito de la fianza del alquiler
Las normas que regulan el depósito de la fianza son competencia de las Comunidades Autónomas.
Sin embargo, la Disposición Adicional Tercera de la nueva norma sobre el contrato de alquiler de vivienda incluye algunas novedades sobre la solicitud del depósito de fianza.
Así, si transcurrido un mes desde la finalización del contrato de alquiler de vivienda el ente público que tenga la fianza en depósito no devuelve el dinero éste devengará el interés legal correspondiente. Lo que no sé es cómo se enterará el inquilino de tal situación.
En el momento de hacer el depósito de la fianza el arrendador deberá aportar los siguientes datos:
- Identificación de las partes, con sus domicilios para comunicaciones.
- Datos identificativos de la finca alquilada: dirección postal, año de construcción y de reformas si las hubiere, superficie construida por usos, referencia catastral y calificación energética. Lo primero que se me ocurre es por qué no se exige también la cédula de habitabilidad.
- Algunas características del contrato: el plazo, la renta y su actualización, y el importe de la fianza y de las garantías adicionales.
- Se exigen otras características cuyo alcance no llego a entender. Debe constar el tipo de acuerdo para el pago de los suministros, que según la LAU paga siempre el inquilino. También debe constar si se arrienda amueblada, cuando la LAU no hace distinción entre un contrato de alquiler de vivienda amueblada y un arrendamiento de vivienda vacía. ¿Los electrodomésticos son muebles?
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