El riesgo de hacer obras sin permiso de la comunidad de propietarios

El riesgo de hacer obras sin permiso de la comunidad de propietarios

El riesgo de hacer obras sin permiso de la comunidad de propietarios

La mañana del día en que empecé a escribir este artículo recibí una llamada al teléfono de consultas 807 505 867. Era una señora de Madrid que había instalado un aparato exterior de aire acondicionado en su terraza. Me pedía si la comunidad podía exigir, incluso judicialmente, que lo retirara – la comunidad ya había decidido actuar. La respuesta fue que sí. La comunidad de propietarios no tiene obligación alguna de consentir que se altere la fachada. La señora no entendía por qué la comunidad iba a actuar contra ella cuando ya había otros aparatos de aire acondicionado en la fachada de su edificio. Se sentía discriminada.

Leyendo jurisprudencia sobre el tema (la mejor forma de aprender Derecho) encontré una sentencia que iba como anillo al dedo al caso. Se trata de la número 306/2016, de 16-11, de la Audiencia Provincial de Girona, Sección 1ª recurso 272/2016. Es la que expongo en este post.

Una comunidad de propietarios de Sant Feliu de Guíxols demandó a una propietaria que había instalado un cerramiento de las ventanas de la fachada anterior de forma distinta al resto de las existentes, y una canalización de aire acondicionado en las fachadas anteriores y posteriores de su vivienda.

La demandada no negaba las obras. Pero argumentaba que no eran contrarias a la normativa de la propiedad horizontal. El cerramiento de las ventanas se cambió debido a su mal estado, y no se encontró un modelo idéntico al del resto de viviendas. En cuanto al aire acondicionado, la canalización la hizo siguiendo razones técnicas. Y, a mayor abundamiento, decía que la comunidad no había actuado contra los copropietarios que habían realizado obras semejantes.

El último argumento lo aceptó el Juzgado de Primera Instancia 1 de Sant Feliu de Guíxols, autos 259/2015: desestimó la demanda por entender discriminatorio el actuar de la comunidad, pues otros comuneros realizaron obras similares que sí se habían consentido.
La decisión de la Audiencia

Los magistrados de la Audiencia sí estimaron la demanda. Consideraron que no había discriminación alguna en su acción contra la propietaria. No se vulneró el principio de igualdad.

Estos fueron sus argumentos:

  • La acción ejercitada por la comunidad está amparada por la ley: el artículo 553-36.2 CCCat. No se pueden alterar los elementos comunes;  ni modificar la configuración o el aspecto exterior del conjunto.
  • La comunidad no renunció a actuar contra la propietaria.  Había varios acuerdos comunitarios para actuar contra ella.
  • Las obras realizadas no tenían la autorización de la comunidad. No hay autorización tácita o implícita en la autorización o consentimiento de obras iguales o similares.
  • No es contrario al principio de igualdad que la junta pueda variar su postura sobre las obras meramente consentidas. (Transcurridos 4 años ya no puede actuar.)

La propietaria también alegó abuso de derecho por parte de la comunidad. Sin embargo la sentencia de la Audiencia tampoco consideró que la junta de propietarios se hubiere extralimitado en el ejercicio de los derechos comunitarios:

  • No concurre la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima por parte de la comunidad al actuar contra la propietaria, que ejecutó las obras sin comunicación alguna a la junta o a su presidente, y sin permiso.
  • Tampoco hay objetiva desproporción en el ejercicio del derecho de la comunidad. Para ello debe actuarse en perjuicio de un cualquier propietario y sin que por ello se obtenga un beneficio común amparado por la ley. La comunidad está amparada en la ley, la comunera demandada, al modificar la fachada, no.
Obras que se pueden hacer sin permiso de la comunidad

Según lo dispuesto en el artículo 553-36.2 CCCat, los propietarios pueden hacer obras de conservación y reforma en sus elementos privativos, dentro de sus paredes, no fuera de ellas. El espacio exterior de un piso o local o es un elemento común o es propiedad de otro comunero. Además, aunque las obras se hagan dentro de la propiedad, no podrán perjudicar al resto de propietarios ni disminuir la solidez ni la accesibilidad del inmueble.

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