Como es público y notorio la pandemia del COVID19 ha llevado al parón de la actividad de muchos autónomos, empresarios y profesionales que tienen alquilado el inmueble en el que desarrollan su actividad. La mayoría de ellos no pueden acogerse a la moratoria del pago de la renta previsto en el RDL 15/2020.
Para ellos, con o sin ingresos, la obligación de pagar la renta al arrendador persiste y, como expliqué en este artículo, no pueden alegar fuerza mayor o imposibilidad sobrevenida para no cumplir su obligación.
Así que sólo quedan dos opciones (aparte de la de abandonarlo todo):
1.- Pactar con el casero. Opción más que recomendable para los dos: el arrendatario podrá continuar con su negocio; el arrendador cobrará la renta y mantendrá ocupada su finca.
2.- Acudir al auxilio judicial. Se trata de suspender el contrato o modificar sus condiciones mediante la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, que ya se aplicó en la anterior crisis económica.
¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?
Se trata de un principio de creación jurisprudencial, aunque las sentencias de los tribunales sobre ella son un tanto confusas. No existe como tal en el Código Civil pero tampoco está prohibida. Es más, puede considerarse implícita en el artículo 1258.
La frase forma parte de un aforismo: pacta sunt servanda, rebus sic stantibus. Hay que cumplir los contratos en sus propios términos, pero «estando así las cosas». Las estipulaciones contractuales lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes cuando se firman, y cualquier alteración sustancial de tales circunstancias puede dar lugar a la modificación del acuerdo, concretamente de las obligaciones de las partes, o a su resolución.
Modificar las condiciones contractuales en determinadas condiciones responde al principio de justicia conmutativa o equivalencia de las prestaciones del artículo 1289 del Código Civil. Por otro lado, hay un principio general reconocido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la sentencia del Pleno nº 827/2012, de 15-1: la conservación de los contratos. Conservar el contrato puede implicar su necesaria modificación, pues el acuerdo no puede continuar como está dado el cambio de condiciones. Ocurre que tampoco hay mucha cultura de renegociación, y mucha gente no sabe por dónde tirar, pero para eso estamos los abogados.
Hay que tener presente que aunque los hechos que pueden motivar su aplicación no son singulares – ya estamos acostumbrados a las crisis económicas – la aplicación de la figura en el ámbito judicial es extraordinaria.
Para el Tribunal Supremo esta cláusula es:
- De carácter subsidiario: debe haber un intento previo de acuerdo entre las partes.
- Excepcional, cautelosa y restrictiva: hay que modificar sólo lo necesario (sentencias de 23-4-1991, 29-5-1996, 10-2-1997, 15-11-2000, 27-5-2002, 21-3-2003, 17-1-2013 y 14-11-2012). Esto es así porque el juez, un tercero ajeno al acuerdo, lo modifica para repartir de nuevo los riesgos entre las partes.
Condiciones para su aplicación
Hay una sentencia muy reciente del Tribunal Supremo, la nº 156/2020, de 6-3, que cita otra, la nº 455/2019, de 19-7. Para aplicar la cláusula rebus sic stantibus el Tribunal Supremo requiere:
1.- La alteración de las circunstancias ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Como la súbita crisis económica debida al confinamiento.
2.- El cambio de circunstancias debe ser imprevisible para los contratantes (sentencia del Pleno 820/2012, de 17-1-2013). Nadie podía prever una pandemia.
- Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera, o debieron asumirlo porque tal riesgo era razonablemente previsible, no cabe apreciar la alteración sobrevenida (sentencia 5/2019, de 9-1). Esto es la culpa in contrahendo, aplicación del artículo 1258 del Código Civil.
- No habrá alteración imprevisible cuando la misma se encuentre dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30-6, 64/2015, de 24 -2, y 477/2017, de 20-7).
Además:
1.- El contrato debe de ser de tracto sucesivo, como los contratos de alquiler, en los que la renta se paga periódicamente y no de una sola vez.
2.- No se puede aplicar la cláusula rebus sic stantibus a alquileres de corta duración. Aquí hay que hacer una precisión importante. Las consecuencias negativas de la imprevisible pandemia del COVID-19 han alterado significativamente y de un mes para otro la base de muchos contratos. Por ello, debería poder aplicarse a contratos de alquiler de corta duración.
Los problemas de la demanda
El primer problema es justificar nuestra pretensión de dar por resuelto el contrato, o bien suspender el pago de la renta y por cuánto tiempo. Para ello necesitamos un peritaje económico. Tenemos un principio de prueba en el RDL 463/2020, que declaró el estado de alarma el 14 de marzo.
El segundo problema es que la resolución judicial no va a ser rápida. El fallo puede llegar cuando ya sea demasiado tarde. Para obtener una especie de fallo previo a favor del arrendatario demandante hay que solicitar unas medidas cautelares.
La adopción de medidas cautelares por el juez requiere:
1.- «Periculum in mora»: hay que acreditar que, de no adoptarse las medidas solicitadas, la efectividad de una sentencia estimatoria sería casi nula.
2.- «Fumus boni iuris», o apariencia de buen derecho. Hay que presentar los argumentos y justificantes documentales que conduzcan al juez a fundar un juicio provisional favorable al fundamento de nuestra pretensión.
En cuanto al contenido de la demanda, habrá que plantear, para ir sobre seguro, peticiones principales y subsidiarias. Por ejemplo, una petición principal de suspender el pago de la renta y una subsidiaria de una reducción temporal de la suma a pagar.
La sentencia de una jueza de Barcelona
En la sentencia 1/2021, de 8 de enero, la magistrada del juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona resuelve una demanda de adaptación de un contrato de arrendamiento que interpuso un hostelero ante la imposibilidad de pagar la renta con regularidad debido al escaso volumen de negocio debido al coronavirus.
El fallo condena al arrendador a rebajar la renta, y demás gastos a cargo del arrendatario, en un 50%, con carácter retroactivo desde abril de 2020 y hasta el 31 de marzo de 2021.
El propietario se había negado a reducir la renta pedida por la empresa arrendataria. Sólo aceptaba moratorias en el pago de la renta, que eran insuficientes para la supervivencia del negocio. Sin la reducción de la renta estaba abocado a un concurso de acreedores.
La bajada de facturación del negocio desarrollado en el local arrendado fruto de su propio descenso de actividad y no de un hecho ajeno, como una crisis global o una pandemia, no supone fuerza mayor que justifique la resolución anticipada
AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 16-1-2023
— Josep Térmens Viñas (@joseptermens) April 25, 2023
