Contrato de alquiler firmado por dos arrendatarios ¿el pago de la renta es solidario o mancomunado?

Contrato de alquiler firmado por dos arrendatarios ¿el pago de la renta es solidario o mancomunado?

Contrato de alquiler firmado por dos arrendatarios ¿el pago de la renta es solidario o mancomunado?

 

No es extraño, más bien todo lo contrario, que un contrato de alquiler de vivienda o de uso distinto de vivienda sea firmado por 2 o más personas como arrendatarias.

En tal caso, la pregunta es si la obligación del pago de la renta al casero – y las demás obligaciones asimiladas – se divide a partes iguales entre los inquilinos que haya o bien si todos son deudores de la totalidad.

En Derecho de obligaciones y contratos la obligación mancomunada es la norma; para que una obligación sea solidaria debe pactarse expresamente. Lo dice el art. 1137 del Código Civil: La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria. Aquí podéis leer un artículo sobre la pluralidad de caseros.

Sin embargo, en los contratos de arrendamiento firmados por una pluralidad de inquilinos existe una solidaridad tácita. Una solidaridad que no es necesario pactar. Lo que hay que pactar con el arrendador es que la obligación sea mancomunada. Obviamente, tal pacto no interesa al propietario.

Lo dijo el Tribunal Supremo en una sentencia de 30 de julio de 2010, en la que después de decir que antes la Sala Civil era partidaria de la mancomunidad afirma: “..la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume (…) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita cuando entre los obligados se de una comunidad jurídica de objetivos, manifestándose una interna conexión entre todos ellos…”. Es el criterio que sigue la Sección 13ª de la Audiencia de Barcelona en sus sentencias de 28 de enero de 2015 y 28 de agosto de 2014.

Comunidad jurídica de objetivos significa  unidad de objeto y de prestación.   

 

La unidad de objeto y de prestación

La unidad de objeto y de prestación se da en situaciones como las siguientes, citadas en las sentencias de la Audiencia de Madrid, Sección 8ª, de 20-12-2008, y de A Coruña, Sección 4ª, de 10-9-2015.

Como vereis, son las normales en un arriendo:

1.- La existencia de un único contrato locativo. Un único arriendo (prestación) sobre la misma finca (objeto).

2.- Que la renta no esté fraccionada entre los coarrendatarios. Que se pague en una cuenta corriente del casero, o se domicilie en una cuenta titular de los dos arrendatarios. Aunque el hecho de que los recibos de renta se giren al 50% a cada inquilino no es obstáculo para la existencia de solidaridad (Audiencia de Madrid, Sección 8ª, sentencia de 20 de diciembre de 2018).

3.- Los coarrendatarios disfrutan indistintamente de la totalidad de la finca:  unidad de objeto. No se prevé el uso dividido o compartimentado – que es el normal y lógico en el alquiler de un piso por habitaciones.

4.- Ambos pagan el IBI, o su pago no está fraccionado entre los coarrendatarios.

5.- Los coarrendatarios pagan la fianza. No se establecen dos fianzas distintas. Como la anterior, es una unidad de prestación, un sólo pago.

6.- Hay un derecho de opción de compra para los coarrendatarios. Para todos los que haya.

7.- Los coarrendatarios asumen conjuntamente la obligación de realizar reparaciones en las instalaciones.

Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Cádiz, de 5-3-2019: el negocio jurídico celebrado es contrario a la idea de mancomunidad. Subyace a él una comunidad de objeticos propia de la solidaridad al convenirse un uso conjunto y simultáneo, sin compartimentación, de un mismo bien, estableciéndose por ello la remuneración de manera igualmente unitaria.

 

Consecuencias de la solidaridad

Hay 2 consecuencias importantes de la solidaridad de coarrendatarios en el pago de la renta y cantidades asimiladas.

1.- La primera es, como en toda obligación solidaria,  que el casero puede exigir la totalidad de la renta pactada a cada uno de los coarrendatarios. En un proceso judicial puede demandar sólo a uno de ellos, que, si paga, tendrá derecho de repetición contra el otro.

2.- La otra consecuencia se refiere al desistimiento de uno de los 2 inquilinos. El abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios no le desvincula de las obligaciones asumidas con el casero, y, además, puede ser constitutivo de la causa de resolución prevista en el artículo 27.1.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos – la cesión.

Sin embargo, hay una excepción: que el inquilino que desista lo comunique al arrendador y que este lo acepte y consienta. La necesaria aceptación del casero se justifica por cuanto el desistimiento es una modificación subjetiva en la relación arrendaticia.

 

Inconvenientes de la solidaridad para el casero

De la solidaridad tácita en un contrato locativo con más de un arrendatario no se derivan sólo ventajas para el casero. Por ejemplo, en el ámbito de las notificaciones.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante,  Sección 9ª de Elche, de 12 de abril de 2019, falló que el arrrendador no notificó correctamente la oposición a la prórroga del contrato de alquiler porque sólo envió un burofax  a uno de los coarrendatarios, cuando debía haber enviado uno a cada uno. La notificación hecha a uno no se entiende hecha a los demás.


En caso de tener alguna duda con el contrato de arrendamiento, sea propietario o inquilino, lo mejor es contactar con un abogado especialista en arrendamientos, que pueda asesorarle en todo lo que necesite.

 

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