¿Puede el arrendatario de un local de negocio invocar fuerza mayor a causa del coronavirus para no pagar la renta?

¿Puede el arrendatario de un local de negocio invocar fuerza mayor a causa del coronavirus para no pagar la renta?

¿Puede el arrendatario de un local de negocio invocar fuerza mayor a causa del coronavirus para no pagar la renta?

 

A causa de la crisis del coronavirus muchos autónomos, tiendas, empresas, han cesado en su actividad y dejado de ingresar dinero. La mayoría tiene alquilado el inmueble en el que desarrollan su negocio: oficina, nave industrial, almacén. Y a esta mayoría no les alcanza la moratoria en el pago de la renta acordada por el gobierno. 

¿Qué pueden hacer con la obligación de pagar la renta del arrendamiento de su local?

Una opción sería invocar fuerza mayor. Es decir, la imposibilidad de cumplir la prestación de pago debido a la falta de ingresos por un suceso imprevisto e imprevisible: la crisis económica derivada del confinamiento por el COVID19.

Parece haber una base legal para ello en el Código Civil:

A) Artículo 1105, sobre la responsabilidad del deudor por hechos imprevistos: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables“.

B) El Artículo 1182 se refiere a la pérdida de la cosa que hay que dar: “Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora“.

C) Artículo 1184: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible“.

Sin embargo, tal vía no es posible.

 

Características de los contratos de alquiler

Para entender lo que expongo en este post hay que tener en cuenta que:

1.- Los contratos de alquiler son obligaciones de dar. El arrendador cede su finca, el inquilino paga un dinero por ello. La prestación de uno es la causa de la prestación del otro; es una obligación bilateral.

2.- El contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo: el pago de la renta se produce periódicamente, no de una sola vez.

3.- La obligación de pagar la renta es de las llamadas genéricas, que son aquellas cuya prestación se determina por el género o clase a que pertenece la cosa o servicio, en este caso el dinero. Esto excluye la aplicación de los citados artículos 1182 y 1184 del Código Civil. El primero se refiere a cosas determinadas; el segundo a las obligaciones de hacer: pintar una casa, cocinar una cena.

 

¿Por qué no se puede invocar fuerza mayor para no pagar la renta?

Parece que nos queda el artículo 1105 del Código Civil para invocar la presencia de circunstancias imprevisibles para no pagar la renta.

Sin embargo, la doctrina del Tribunal Supremo otorga a la obligación de pagar un dinero una fisonomía jurídica especial que la distingue del resto de  obligaciones genéricas. La más importante, y la que nos interesa aquí, es la “perpetuatio obligationis” en el sistema de riesgos: la obligación de pagar nunca desaparece.

La consecuencia de ello es que:

1.- Se niegue la imposibilidad del cumplimiento. Como máximo se admite el retraso en el pago, aunque en los alquileres dicho retraso es causa de desahucio. Es la obligación más defendida del ordenamiento jurídico.

2.- La falta de pago conlleva la condena al pago del dinero debido. Con los correspondientes intereses.

La razón por la que no se puede recurrir a la fuerza mayor o a la imposibilidad sobrevenida para no pagar la renta es que el dinero siempre existe; es un género que nunca perece (“genus nunc quam perire consetur”). Siempre hay dinero. Otra cosa es que el deudor no lo tenga, o no pueda llegar a tenerlo, pero su insolvencia no le exime de su obligación de pagar. Es su problema encontrarlo. Tal doctrina está en las sentencias del Tribunal Supremo de  17 enero 2013, 266/2015, de 19 de mayo, y en la número 176/2018, de 21 de marzo, de la sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona. Y en muchas otras.

Lo que pretende el deudor que invoca la fuerza mayor , un caso fortuito o la existencia de hechos imprevisibles o inevitables para quedar liberado del cumplimiento de la obligación de pago libremente contraída es, en realidad,  un desistimiento unilateral. Desistimiento al que puede tener derecho si se pacta en el contrato.

 

Entonces, ¿qué me ofrece este abogado?

Pues se pueden ofrecer dos cosas.

1.- El acuerdo. Lo mejor para ambas partes. El aforismo vale más un mal acuerdo que un buen pleito es más cierto que nunca en este caso. La decisión de un juez puede no gustar a ninguna de las partes y, en todo caso, va a tardar en llegar, salvo que el casero pretenda el desahucio del inquilino.

2.- En caso de no llegarse a ningún compromiso, el arrendatario que quiera seguir en el alquiler tiene una vía judicial: la aplicación del principio rebus sic stantibus, que ya se usó en la anterior crisis económica.

Expongo la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus  en este artículo.


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