El inquilino puede desistir del contrato de alquiler por vicios ocultos en la finca y cobrar una indemnización

El inquilino puede desistir del contrato de alquiler por vicios ocultos en la finca y cobrar una indemnización

El inquilino puede desistir del contrato de alquiler por vicios ocultos en la finca y cobrar una indemnización

 

Si leeis este artículo de la edición digital de La Vanguardia sobre la situación del mercado del alquiler de vivienda en España veréis, al final del mismo, que el 67,4% de los inquilinos considera que su piso está descuidado, y, de éstos, un 11,8% considera que su casa está en malas condiciones. Probablemente, uno de los motivos de esto es que el parque de viviendas es bastante antiguo. Otra causa es que hay más demanda de vivienda de alquiler que oferta.

Pero con parque de fincas urbanas antiguo o no, la ley obliga al casero a entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido y a mantenerla habitable durante todo el tiempo que dure el alquiler

Muchas circunstancias de falta de habitabilidad de una vivienda pueden ser evidentes: no hay caldera ni ventanas, el cuarto de baño está en malas condiciones, no hay contador de luz, etcétera. La palabra evidente significa manifiesto, obvio, aquello que está a la vista.

Pero algunos no serán evidentes. Estarán ocultos.

La regulación del contrato de compraventa en el Código Civil contiene la obligación del comprador de responder por los vicios ocultos del bien vendido. Por vicios ocultos, a lo que aquí interesa, hay que entender defectos de carácter físico en el inmueble. Es la llamada obligación de saneamiento. (No está regulada en el Libro VI del Código Civil de Cataluña, que sí regula otras formas de reparación por incumplimiento en el contrato de compraventa. En Cataluña se aplicará lo establecido en la ley común española cuando sea de aplicación.)

 

La responsabilidad del casero por vicios ocultos

El vendedor responde de los vicios ocultos que tuviere la finca vendida si la hacen impropia para el uso  al que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de conocerlos el comprador, no la habría adquirido o hubiera dado menos precio por ella (artículo 1486 del Código Civil).

El comprador podrá optar entre desistir del contrato, con abono de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio según un peritaje. Además, el vendedor deberá indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador si conocía los vicios ocultos. El comprador tiene un plazo de caducidad para reclamar de 6 meses desde la fecha de la venta.

Esta obligación de saneamiento es aplicable a los contratos de alquiler. A todos. Lo establece el artículo 1553 del Código Civil. Sólo hay que sustituir el vendedor por el casero y el comprador por el inquilino.

Sin embargo, es difícil de aplicar en contratos de arrendamiento de vivienda, que se firman por plazos cortos. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite el desistimiento de los inquilinos una vez han transcurrido 6 meses desde el inicio del arriendo, así que en muchos casos para los arrendatarios lo más fácil es marcharse del piso si las condiciones de habitabilidad no son las que esperaban o son malas. Claro que así habrán pagado un alquiler, una fianza, unos honorarios a la inmobiliaria y tendrán que pagar otros. Dejar de pagar no es una alternativa; es exponerse a un desahucio por impago.

Os explico la aplicación de los vicios ocultos al contrato de alquiler con la sentencia 958/2019, de 2 de septiembre, de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona. Esta Sala es una de las dos de la Audiencia que resuelve los recursos  sobre arrendamientos urbanos en la provincia de Barcelona (es decir, que me toca de cerca).

 

La sentencia. El caso planteado.

La situación es la siguiente.

Una señora quería alquilar un piso para una hijo suyo que iba a estudiar en Barcelona. Cuando fueron a visitar la vivienda notaron un fuerte y desagradable olor. El comercial de la inmobiliaria les dijo que era porque hacía tiempo que estaba cerrada y no se ventilaba. Se firma el arriendo. Al cabo de una semana el estudiante comunica  por mail a la inmobiliaria la existencia de humedades, hasta el punto de que el cuarto de baño se había inundado. 

El inquilino hizo algo muy bien hecho. Llamó a un notario para que levantara acta del olor y del origen de las humedades: un escape de agua en el piso superior que había hundido el falso techo del baño. Otra alternativa era hacer un peritaje. Yo hubiera optado por el perito, porque el notario no es un técnico. La ventaja del notario es que es un fedatario público: lo que dice va a misa. El peritaje puede contradecirse con otro dictamen pericial.

La cuestión es que en la vivienda había un olor horrible y unas humedades que la hacían inhabitable. El acta del notario dice que “nada más abrir la puerta se desprende un fuerte olor que hace imposible la estancia en la vivienda. Dicho olor emana del lavabo de la misma. Sobre el falso techo de dicho lavabo,…., se visualiza perfectamente el origen de dichos olores.”

El arrendatario procedió a la entrega notarial de las llaves, aceptadas por la propiedad, dándose por finalizado el contrato de alquiler. Desistió del contrato, que es una de las dos opciones que le da el artículo 1486 del Código Civil.

El Juzgado de Primera Instancia 47 de Barcelona no estimó la demanda de resarcimiento de daños del inquilino, que recurrió contra el fallo ante la Audiencia Provincial.

 

El fallo de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona

El fallo explica en primer lugar los requisitos para ejercer la acción de saneamiento por vicios ocultos:

1.- La existencia de un vicio, entendido como un estado defectuoso, anómalo o patológico del inmueble.

2.- Que el vicio suponga la inutilidad parcial o total de la finca. El inmueble debe carecer de las cualidades necesarias para realizar su función.

3.- El vicio debe ser grave.

4.- También debe ser oculto. Lo que significa que no ha trascendido y no puede ser conocido por el comprador o el arrendatario. El propietario responde de los vicios ocultos aunque no los conociera, a no ser que se pacte lo contrario – lo que sucede bastante en los arriendos de local pero nunca en los de vivienda habitual.  Si los conoce su responsabilidad es mayor.

5.- la acción de resolución por vicios ocultos implica necesariamente que el vicio ha de ser preexistente al tiempo de la celebración del contrato de arrendamiento, aunque su desarrollo sea posterior. Los vicios o defectos posteriores al acuerdo locativo deben resolverse de otra forma.

Dado que todos los requisitos para considerar que hay un vicio oculto se daban, el fallo de la Audiencia es distinto del del juez de primera instancia. Entiende que hay que resarcir al inquilino de los gastos vinculados con la formalización del contrato, incluyendo la devolución de la fianza prestada,  y de los daños derivados en sus bienes por los vicios ocultos, y condena en costas al arrendador. No procede pronunciarse sobre la resolución de contrato dado el desistimiento del inquilino.


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