La Ley de Arrendamientos Urbanos regula el alquiler de fincas urbanas. Por un lado el arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual del inquilino. Por otro, los de temporada y los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Estos últimos son los arriendos de local de negocio.
El Tribunal Supremo, refiriéndose al arriendo de locales de la LAU de 1964, dijo en la sentencia de 14 de febrero de 2010 que «el concepto legal de local de negocio está determinado en el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que lo define como edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellos, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo, es decir, el centro donde tienen acceso y se establece contacto con el público y efectúan las operaciones que constituyen el objeto comercial..»
Como he explicado en este blog los alquileres de vivienda habitual tienen un marco normativo que protege unos mínimos derechos de los inquilinos. Pero los arrendamientos de local de negocio no lo tienen – salvo los de renta antigua que regula la LAU 1964.
La regulación del contrato de alquiler de local de negocio
Si, la LAU también regula el alquiler de locales de negocio. Pero es una legislación supletoria, como lo es la del Código Civil. En el contrato de alquiler de un local de negocio se puede pactar excluir completamente lo dispuesto en ambas normas.
Los contratos de arrendamiento de un local siguen un principio básico del liberalismo: la libertad de contratación. Cualquier acuerdo libremente pactado será un contrato justo. En teoría, el mercado libre permite el ajuste espontáneo de la oferta y la demanda.
Una de las cláusulas que puede incluirse en el contrato de alquiler de un local es el del destino que se dará al mismo. Se puede estipular que el destino es libre, de tal forma que el arrendatario podrá dedicarse al negocio que quiera. Pero lo más habitual es que el propietario del local lo alquile para una concreta actividad.
La resolución del contrato es la consecuencia del cambio de destino del local
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no se refiere expresamente al cambio de destino del local como causa de resolución del contrato locativo. Pero sí lo hace de una manera genérica en el artículo 27.1: «El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil». Además, en los contratos suele constar expresamente el cambio de destino como causa de resolución.
1.- La sentencia de la Audiencia de A Coruña,Sección 6ª, 238/2012, de 28-9, resolvió un contrato de alquiler de un local de renta antigua porque se había arrendado para instalar un negocio abierto al público y se convirtió en un almacén sin consentimiento del casero. El Tribunal Supremo había fallado la resolución contractual por la misma causa en las sentencias de 13-5-1968 y 17-10-1983.
2.- La Sección 4ª de la Audiencia de Barcelona, sentencia 735/2017, de 2-11, decidió la resolución contractual en un litigio en el que un local se había ocupado como vivienda «de forma más que esporádica». Lo mismo se decide en la sentencia de la Sección 13ª de 12-12-2012.
3.- La Audiencia de Alicante, Sección 5ª, sentencia de 26-10-2017, resolvió un contrato en el que se había acordado que el negocio en el local sería una agencia inmobiliaria por desarrollarse también una actividad de reformas y asesoramiento jurídico. No se admitió que dichas actividades estuvieren incluidas en la gestión inmobiliaria, pues ofertaba servicios jurídicos para divorcios, negligencias y otros asuntos penales.
Pero no siempre se resuelve el contrato de arrendamiento de local de negocio
Obviamente, puesto que el arrendador pide la resolución del contrato, esta no se dará si no prueba el cambio de destino que ha realizado el arrendatario.
Tampoco si ha consentido tácitamente al cambio. En la sentencia de la Audiencia de Málaga, Sección 4.ª, 7-10-2015, no se admitió la petición de resolución de un contrato de local de negocio porque el arrendatario lo usaba como vivienda dado que era una situación consentida durante más de 30 años
En algunos casos se entiende que no hay cambio de destino. Por ejemplo:
1.- La Sección 6ª de la Audiencia de P0ntevedra, no resuelve el alquiler en la sentencia de 12-11-2010. El local alquilado, como se acordó, seguía siendo un bar. Su uso como sala de música era marginal y no perjudicaba al arrendador.
2.- No se apreció cambio de destino en el negocio del local al haber un cambio parcial de la actividad, pasando de la venta de trajes regionales a la de ropa para niños. Audiencia de Asturias, Sección 6ª, 11-7-2016.
3.- Tampoco supone un cambio de destino la utilización de parte del local como almacén del bar (Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, 26-3-2009).
En estos casos se mantiene la actividad – el bar – o bien se considera que el cambio de cliente en la actividad de venta de ropa no basta para romper el principio de conservación de los contratos.
