En la primera parte de este artículo traté: La duración determinada – por años o meses – del alquiler de local y sus prórrogas. Los contratos de alquiler de duración indeterminada e indefinida. La indemnización al arrendatario cuando finaliza el plazo del alquiler. En este post hablé de la extinción del contrato de alquiler por el arrendatario antes del plazo pactado (desistimiento). Y en este artículo de la finalización del contrato de alquiler por jubilación del arrendatario del local.…
La duración de un contrato de alquiler de local de negocio debe ser determinada (artículo 1543 Código civil), por un número de meses o años. No puede convenirse una duración indeterminada o indefinida, ni perpetua o vitalicia. Hasta aquí la teoría. La realidad es más compleja. En los contratos de duración determinada puede haber cláusulas de prórroga del alquiler: A) El contrato se prorroga el número de años ya pactados si una de las partes no manifiesta lo contrario…
El arrendamiento de un local de negocio se acaba con la jubilación del arrendatario persona física. No se extinguirá si su cónyuge o hijos se subrogan: ellos pasan a ser nuevos arrendatarios. Lo dispone la Disposición Transitoria Tercera B.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para los alquileres anteriores al 9 de mayo de 1985. La ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, bajo la cual se concertaron estos alquileres, no preveía la jubilación como causa de extinción del contrato.…
En los alquileres de vivienda firmados con posterioridad a 6 de junio de 2013 el arrendatario tiene derecho a desistir del contrato una vez hayan transcurrido al menos 6 meses. La cuestión es si el arrendador tiene un derecho de desistimiento similar. La respuesta es no. Pero hay otras posibilidades de poner fin al contrato: Fin del contrato por tener el arrendador necesidad de la vivienda Pero el arrendador puede recuperar la vivienda si la necesita para sí o…
En sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 570/2011, de 6 de septiembre, Recurso 768/2009, ponente Román García Varela, se falla que: En un contrato de uso distinto de vivienda regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, de local de negocio en este caso, no cabe pactar prórroga forzosa, pues altera la esencia y naturaleza del contrato de arrendamiento que deber ser de duración determinada o determinable. La prórroga forzosa, vigente en la legislación española entre…
En primer lugar hay que puntualizar que nos referimos a contratos de alquiler de local de negocio o comercial firmados antes del 9 de mayo de 1985. En segundo lugar hay que distinguir los contratos de arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica (sociedad mercantil) de los contratos cuyo arrendatario es una persona física. Arrendatario persona jurídica Se extinguirán el 31 de diciembre de 2019 los contratos cuyo arrendatario sea una persona jurídica que: Desarrolle actividades comerciales incluidas en…
Si el arrendador muere hay que distinguir dos supuestos muy distintos. El arrendador era propietario de la finca El fallecimiento del arrendador propietario de la finca no extingue el contrato de alquiler. El alquiler continúa con sus herederos. Si sólo hay un heredero bastara que acepte la herencia e inscriba la finca en el Registro de la Propiedad a su nombre. Si hay varios herederos la cosa se complica. Deben aceptar la herencia y adjudicar la finca. No hay…
Recientemente he publicado dos artículos sobre el desistimiento del arrendatario del contrato de alquiler de vivienda . Uno sobre la regulación de la Ley de arrendamientos urbanos vigente hasta el 6 de junio de 2013, otro sobre la reforma que entró en vigor el 6 de junio de 2013. El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos, aplicable a los contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 1 de enero de 1995 y junio de 2013 (es decir, a…
Los derechos reales de goce son aquellos que atribuyen a una o varias personas el disfrute o aprovechamiento de una cosa que pertenece a otra u otras. El nudo propietario es el dueño de la finca pero no puede disfrutar ni disponer de ella. De ahí el nombre «nudo», desnudo. Tiene la propiedad del inmueble pero ninguna de las potestades inherentes al derecho de propiedad. Caso de haber derechos reales de goce sobre un inmueble sólo sus titulares pueden…
Si usted es inquilino de una vivienda y elarrendador tiene un derecho de usufructo, superficie, o análogo derecho real de goce sobre ella, el arrendamiento se extinguirá al término del derecho del arrendador, según dispone el artículo 13.2 de la Ley de arrendamientos urbanos. En el caso de los locales de negocio, la LAU no dice nada, por lo que habrá que estar a lo dispuesto en el contrato y, supletoriamente, se aplicarán el Título III de la LAU,…